Vizi immobiliari: come comportarsi

Indice dei Contenuti

• Introduzione
• Differenze tra i vizi occulti e non palesi
• I vizi immobiliari più comuni
• Come tutelarsi dai vizi immobiliari prima della compravendita o della consegna delle opere appaltate
• Quali sono i diritti dell'acquirente e del committente?
• La denuncia dei vizi nella compravendita: i termini di decadenza e prescrizione
• La denuncia dei vizi nell'appalto: i termini di decadenza e prescrizione
• Quando si ritiene scoperto un vizio immobiliare in materia di appalto o compravendita?
• Contenziosi: Come Agire in Caso di Problemi Legali
• Gli strumenti dell’accertamento tecnico preventivo (ATP)

Introduzione

Se dopo la consegna dell’immobile acquistato o la consegna dei lavori di costruzione o finitura appaltati a un’impresa edile, si scopre la presenza di difetti che compromettono il valore e/o l’utilizzabilità del bene, trattasi di vizi occulti, ossia difetti o difformità sopravvenuti e non visibili al momento della consegna.

In questo articolo andremo ad esaminare quali sono i vizi occulti, i diritti dell’acquirente o committente, a seconda che si sia in presenza di un contratto di compravendita immobiliare o di un contratto d’appalto per lavori di costruzione o ristrutturazione di un immobile di proprietà.

Individueremo le garanzie di legge che venditore e appaltatore sono tenuti a dare, le azioni legali esperibili e daremo alcuni suggerimenti su come comportarsi in presenza di vizi immobiliari.

Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di vizi immobiliari, assistendo le parti già in sede di trattativa precontrattuale, al fine di prevenire anticipatamente e/o risolvere tempestivamente eventuali controversie in materia di vizi immobiliari.

A tutela della proprietà immobiliare è determinate avvalersi tempestivamente dell’assistenza di un legale, così da affrontare le problematiche insorte sin dall’inizio del rapporto contrattuale in un’ottica di risoluzione della controversia nel comune interesse delle parti in gioco, acquirente e venditore, committente e appaltatore. Infatti, una volta terminato il rapporto di compravendita con il rogito notarile o di appalto con la consegna dei lavori sarà più difficile risolvere il contenzioso trovando la stessa disponibilità che venditore o appaltatore avrebbero concesso in pendenza di rapporto per risolvere i vizi manifestatisi.

Differenze tra i vizi occulti e non palesi

Le garanzie da vizi che venditore e appaltare sono tenuti a dare al compratore o committente riguardano i soli i vizi occulti, non anche quelli palesi. 

I vizi palesi sono quelli conoscibili al compratore o committente al momento del rogito della compravendita o della consegna del bene acquistato o appaltato. Tali vizi palesi si considerano conosciuti e, quindi, accettati dal compratore o dal committente, salvo siano stati taciuti o nascosti in malafede dal venditore o appaltatore. Per questo motivo è essenziale contestare eventuali vizi tempestivamente sin da subito, così da escludere qualsiasi possibile accettazione anche tacita dell’immobile viziato inquadrabile come rinuncia alla garanzia.

I vizi immobiliari più comuni

Ecco alcuni esempi di vizi inficianti gli immobili compravenduti o le opere appaltate: 

• infiltrazioni di acqua meteorica manifestatisi internamente per un difetto di isolamento o di cavillature;
• umidità di risalita ai piedi della muratura;
• problemi di isolamento termico o acustico;
• irregolarità urbanistiche o catastali;
• malfunzionamenti o irregolarità degli impianti idraulici (idrico o termosanitario) o elettrici;
• difetti o cedimenti strutturali per la presenza di diffuse cavillature o crepe;
• errata progettazione del fabbricato (ad es. in presenza di frequenti allagamenti).

Più in generale possono considerarsi difetti coperti da garanzia quei vizi che compromettono il valore e/o il godimento del fabbricato.

Come tutelarsi dai vizi immobiliari prima della compravendita

Un’efficace tutela legale del committente e/o dell’acquirente deve iniziare già in sede di trattativa per la compravendita o l’appalto, quindi prima ancora della stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare o di affidamento dei lavori in appalto. Ecco alcuni consigli utili:

• In primo luogo è opportuno verificare l’identità del venditore e il suo titolo di proprietà, mentre in caso di appalto l’idoneità dell’impresa appaltatrice (ad es.: iscrizione alla Camera di Commercio, regolare assolvimento degli obblighi tributari, retributivi, contributivi e in materia di sicurezza sul lavoro).
• In secondo luogo visitare l’immobile e/o verificare i lavori con l’ausilio di un tecnico di fiducia (geometra, architetto, ingegnere, ecc.) che sia messo nelle condizioni e in grado di rilevare eventuali criticità, vizi o difetti, vagliando se gli eventuali interventi risolutivi proposti possano ritenersi efficiaci. 
• In particolare, in caso di appalto è opportuno che il committente nomini un professionista di fiducia come responsabile dei lavori ai sensi dell'articolo 89 del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, e/o come Direttore Lavori, che possano verificare i lavori già in corso d’opera e ne siano responsabili, anche con riferimento alla valutazione dei rischi per la salute e la sicurezza in cantiere e ogni altro aspetto legato alla progettazione ed esecuzione delle opere.
• È poi essenziale acquisire tutta la documentazione tecnica relativa all’immobile oggetto di compravendita o appalto (ad es.: planimetrie, autorizzazioni edilizie, certificato di agibilità, certificato di prestazione energetica), al fine di poter verificare i lavori e la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.
• Altrettanto importante è verificare tramite il tecnico di fiducia la presenza di vincoli, ipoteche o pignoramenti sull’immobile oggetto di compravendita. 
• Chiedere al venditore di richiedere all’amministratore del condominio ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130, n. 9, codice civile, il rilascio di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali dell’immobile, delle eventuali liti attualmente in corso e la specifica di eventuali interventi di manutenzione straordinaria già deliberati. 
• In aggiunta a tali verifiche, preliminari rispetto alla sottoscrizione di un contratto, è opportuno poi redigere un contratto preliminare di compravendita o di appalto che preveda all’interno alcune clausole rafforzative delle garanzie di legge dovute da venditore e appaltatore. In particolare in caso di acquisto di immobili da costruire si dovranno rispettare le disposizioni di cui al D. Lgs. n. 122/2005, che prescrivono l’obbligo per il venditore di rilasciare una fideiussione di importo pari agli acconti versato dal promissario acquirente e di consegnare al momento del rogito una polizza c.d. postuma decennale a garanzia di eventuali vizi immobiliari. 

Quali sono i diritti dell'acquirente e del committente?

In presenza di vizi immobiliari l’acquirente o il committente possono tutelarsi come segue:

• se il rapporto di compravendita o appalto è ancora in essere e non ha avuto completa esecuzione, è possibile sollevare ed esercitare la c.d. eccezione di inadempimento prevista dall'articolo 1660 del Codice Civile. Trattasi di uno strumento giuridico che consente a una parte contrattuale di "bloccare" il proprio adempimento in risposta all'inadempimento dell'altra parte, salvaguardando l'equilibrio contrattuale. In sostanza, l'eccezione di inadempimento permette a una parte di un contratto di sospendere o rifiutare il proprio adempimento quando l'altra parte non ha adempiuto o non offre di adempiere contemporaneamente alla propria prestazione.
• Può esercitarsi poi la c.d. azione di esatto adempimento, chiedendo che la parte inadempiente esegua esattamente le prestazioni oggetto di contratto.
• Oppure è possibile chiedere la risoluzione del contratto (chiamata azione redibitoria) in presenza di inadempienze gravi dell’altra parte contraente, con conseguente restituzione delle prestazioni rese. Trattasi della soluzione più drastica, che comporta il venir meno del vincolo contrattuale e la liberazione dei contraenti. Oltre alla risoluzione è possibile chiedere, altresì, il risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell’inadempimento altrui.
• In alternativa alla risoluzione è possibile chiedere la riduzione del prezzo (chiamata azione estimatoria) in misura proporzionale al difetto o al vizio riscontrato. Oltre, anche in questo caso, al risarcimento dei danni subiti. 
• Può anche svolgersi la diversa domanda di risarcimento dei danni per equivalente, ossia chiedendo il pagamento del costo necessario per riparare i vizi. 

La denuncia dei vizi nella compravendita: i termini di decadenza e prescrizione

In materia di compravendita l’acquirente che intenda esercitare l’azione di garanzia nei confronti del venditore per la presenza di vizi immobiliari deve sapere che la denuncia di difetti o difformità è soggetta a un termine di decadenza e l’azione giudiziale a uno specifico termine di prescrizione.

L’articolo 1490 del codice civile prevede che il venditore sia tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Ai sensi dell’articolo 1495 del codice civile, se la cosa venduta presenta dei vizi, l’acquirente deve farne denuncia al venditore entro il termine di otto giorni dalla scoperta dei difetti. L’azione legale si prescrive in un anno dal giorno della consegna della cosa, salvo che il venditore abbia dolosamente occultato i vizi. 

Trattasi di termini perentori, che non possono essere prorogati o sospesi. 

In presenza però di gravi vizi immobiliari, l’acquirente può avvalersi della specifica garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c. in materia di appalto, che verrà esaminata di seguito.

La denuncia dei vizi nell'appalto: i termini di decadenza e prescrizione

In materia di appalto il codice civile prevede una garanzia normale (art. 1667 c.c.) e una specifica garanzia per gravi vizi immobiliari (art. 1669 c.c.), soggette a differenti termini di decadenza per la denuncia e di prescrizione dell’azione giudiziale di garanzia.

L’art. 1667 c.c. che regola la garanzia per i “vizi normali” e difetti non gravi prevede due distinti termini entrambi obbligatori, in quanto il mancato rispetto anche di uno solo di essi comporta la perdita del diritto alla garanzia: 

• un termine di decadenza per la denuncia dei vizi all’appaltatore che deve avvenire entro 60 giorni dalla scoperta del vizio, decorso il quale il committente non avrà più la possibilità di far valere la garanzia.
• un termine di prescrizione dell’azione legale di garanzia di due anni dalla consegna dei lavori, in forza del quale, anche se il committente ha denunciato tempestivamente i vizi entro i sessanta giorni dalla scoperta, comunque non potrà agire legalmente decorsi due anni dalla consegna.

L’art. 1669 c.c. regola, invece, i vizi gravi, tali da compromettere il godimento, stabilità, la sicurezza o la durata di immobili (ad es. problemi strutturali, infiltrazioni, cedimenti, ecc.), prevedendo termini differenti di durata, decadenza e prescrizione:

• la garanzia per i vizi gravi è decennale: i 10 anni decorrono dal compimento dell’opera.
• il termine di decadenza: la denuncia dei vizi all’appaltatore deve avvenire entro un anno dalla scoperta, quindi, non dalla consegna dell’opera, bensì dalla scoperta del vizio.
• Il termine di prescrizione dell’azione legale di garanzia è di un anno dalla denuncia.

Quando si ritiene scoperto un vizio immobiliare in materia di appalto o compravendita?

La scoperta di un vizio immobiliare è un evento cruciale sia nelle compravendite che negli appalti, in quanto innesca una serie di conseguenze giuridiche e preclusioni (vedi i termini di decadenza e prescrizione sopra descritti.

Ma quando si può dire che un vizio è stato effettivamente scoperto?

Non esiste una regola rigida e universale, ma la giurisprudenza ha elaborato alcuni criteri interpretativi:

• Consapevolezza del difetto: si considera scoperto un vizio quando il compratore o il committente ne abbiano acquisito cognizione piena e ragionevole della natura e delle conseguenze del difetto, non essendo sufficiente un vago e generico sospetto.
• Consolidamento del difetto: Il vizio deve essere sufficientemente consolidato da rendere evidente il danno o il pericolo che ne deriva. Un difetto iniziale, che potrebbe evolversi in un vizio più grave nel tempo, non è immediatamente rilevabile.

La “scoperta” dei vizi, dal quale iniziano a decorrere i termini decadenziali e di prescrizione, viene identificata sicuramente alla data di una eventuale perizia tecnica di parte basata su un'analisi tecnica approfondita dell'immobile, che fornisca una valutazione oggettiva e circostanziata della situazione, dando al committente o acquirente un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva dei difetti immobiliari.

In alcuni casi, la legge prevede delle presunzioni che facilitano la dimostrazione dell'esistenza del vizio:

• Vizi che si manifestano entro sei mesi dalla consegna: si presume che questi vizi esistessero già al momento della consegna.
• Vizi occultati dal venditore o dall'appaltatore: In questi casi, il termine di denuncia non decorre dalla scoperta, ma da quando il vizio è stato portato a conoscenza del compratore o del committente.

Contenziosi: Come Agire in Caso di Problemi Legali

In caso di controversie in materia di vizi immobiliari è fondamentale rivolgersi sin da subito a un avvocato esperto in tutela della proprietà immobiliare, per ottenere una consulenza adeguata e per agire in giudizio con le giuste tempistiche. Purtroppo sono frequenti i casi in cui il danneggiato si rivolga al legale dopo aver maturato decadenze o prescrizioni riconoscendo l’esistenza del vizio come risalente nel tempo, andando così a pregiudicare le possibilità di tutela legale.

In linea generale è consigliabile documentare i vizi riscontrati e formalizzare una denuncia tramite un avvocato a venditore o appaltatore a mezzo raccomandata o pec, descrivendo le problematiche riscontrate e chiedendo che si provveda alla riparazione o al risarcimento del costo necessario alla riparazione.

Qualora il venditore o l’appaltatore non provvedessero spontaneamente, potrebbe essere necessario eseguire una perizia tecnica di parte descrittiva dei vizi immobiliari, per poi procedere giudizialmente con un accertamento tecnico preventivo, volto anche alla conciliazione della controversia, chiedendo al Tribunale competente la nomina di un tecnico che compia le verifiche e le quantificazioni ritenute opportune in contraddittorio con le parti contraenti.

In alternativa si può valutare di promuovere un procedimento di mediazione o di iniziare subito il giudizio.

La scelta dovrà essere compiuta valutando attentamente i rischi conseguenti di ogni soluzione alternativa.

Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di vizi immobiliari.

Accertamento tecnico preventivo (ATP)

L'accertamento tecnico preventivo previsto dall’art. 696 codice di procedura civile o l’istruzione preventiva ai fini della composizione della lite prevista dall’art. 696 bis codice di procedura civile sono strumenti giuridici di utilizzo frequente per accertare e verificare in via anticipata, prima di un eventuale giudizio, l'esistenza e la natura di vizi o difetti in un immobile.

In pratica, trattasi di una "perizia anticipata" che consente di accertare lo stato dei luoghi e di individuare le eventuali cause dei problemi riscontrati, in contraddittorio con venditore o appaltatore.

I due procedimenti sono tra loro leggermente diversi: si ricorre all'ATP in presenza di specifiche ragioni di urgenza, mentre l’istruzione preventiva è uno strumento azionabile anche in casi non urgenti e finalizzato alla composizione della lite attraverso la conciliazione.

Le finalità dei procedimenti sono quelle di “fotografare” la situazione dell’immobile, individuare le cause dei vizi e i rimedi esperibili, consentendo di poter poi intervenire rapidamente per evitare il peggioramento del danno senza disperdere le prove.

Come si svolge il procedimento?

1. Ricorso: la parte interessata (di solito il compratore o il committente) presenta un ricorso al giudice competente, illustrando la situazione e chiedendo la nomina di un consulente tecnico d’ufficio (CTU) a cui conferire l’incarico di verificare i vizi immobiliari.
2. Nomina del CTU: Il giudice nomina un consulente tecnico d'ufficio (CTU), un esperto nel settore immobiliare che avrà il compito di effettuare l'accertamento.
3. Ispezione dei luoghi: Il CTU si reca sul posto per effettuare un'ispezione accurata dell'immobile, redigendo una relazione dettagliata sulla sua condizione.
4. Tentativo di conciliazione: in caso di istruzione preventiva ai fini della composizione della lite ai sensi dell’art. 696 bis codice di procedura civile, il Giudice incaricherà il CTU di tentare la conciliazione tra le parti. In ogni caso, anche in sede di accertamento tecnico preventivo urgente ai sensi dell’art. 696 codice di procedura civile i risultati dell'ATP potranno facilitare la negoziazione con la controparte.
5. Relazione del CTU: Il CTU deposita la sua relazione, nella quale descrive i vizi riscontrati, ne indica le cause e stima i costi di riparazione.

Il procedimento si concluderà con una relazione del CTU che potrà poi essere utilizzata in un eventuale giudizio da Giudice di merito quale prova dell'esistenza dei vizi e del danno subito.

Trattasi, quindi, di procedimenti più rapidi rispetto a un giudizio ordinario aventi costi generalmente inferiori a quelli di una causa di merito ordinaria, che solitamente si rivelano molto utili per chi si trova ad affrontare problemi legati a vizi immobiliari. Permettono, infatti, di avere una valutazione oggettiva della situazione da parte di un soggetto terzo imparziale a tutela dei diritti di compratore e committente.