Rispetto all’utilizzo delle parti comuni in Condominio ogni Condomino (o utilizzatore a vario titolo) deve sapere quali sono le condotte che si possono o non si possono tenere all’interno dello stabile e capire cosa può fare se le parti comuni non vengono utilizzate in modo non conforme.
Ciò è essenziale per mantenere un’armonia interna al condominio e una convivenza pacifica. È purtroppo frequente, infatti, che all’interno di un condominio vi siano alcuni condomini (o anche i conduttori in locazione e altri possessori a vario titolo delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale) che tengono comportamenti contrari al regolamento di condominio o al codice civile.
La maggioranza dei divieti regolamentari riguarda le parti comuni di un condominio, ossia tutte quelle porzioni dell'edificio e delle sue pertinenze destinate all'uso e al godimento comune di tutti i condomini. L'articolo 1117 del Codice Civile ne fornisce un elenco non esaustivo, ma in generale possiamo suddividerle in tre categorie principali:
Ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci e, in caso di inerzia, ciascun condomino ha il diritto di agire giudizialmente dinanzi al tribunale competente per ottenere l’adozione del regolamento.
Nei casi di lecita assenza del regolamento, il condominio andrà gestito secondo le norme del Codice civile e nel rispetto delle ordinarie regole di buon vicinato, con riduzione degli strumenti di rimedio che sarà possibile adottare per reprimere e far cessare le condotte disturbanti tenute da alcuni abitanti in condominio.
In generale il regolamento di condominio spesso contiene una serie di divieti volti a garantire la tranquillità, la sicurezza e il decoro dell'edificio.
I divieti più comuni sono:
In linea generale, i divieti possono variare notevolmente da un condominio all'altro ed è importante sapere che il regolamento di condominio può normalmente stabilire le regole di convivenza e di gestione delle parti comuni all’interno di uno stabile, ma può limitare o incidere sull’utilizzo delle parti private solamente se ha natura contrattuale ed è stato quindi approvato all’unanimità dalla maggioranza o adottato dall’originario unico proprietario ed espressamente richiamato negli atti di compravendita successivi.
Pertanto, è come prima cosa necessario individuare la disposizione regolamentare violata e capire la natura del regolamento di condominio (contrattuale o assembleare), per comprendere l’effettiva obbligatorietà del divieto in esame, il rimedio da adottare e i rischi conseguenti in caso di opposizione o contestazione da parte del trasgressore.
È opportuno esaminare il rapporto tra proprietario e il soggetto in possesso dell’unità in condominio (ad esempio in forza di un contratto di locazione, comodato, preliminare con effetti anticipati e immissione in possesso prima del rogito della compravendita, ecc.) e le conseguenti responsabilità per il mancato rispetto del relativo regolamento.
Il condomino proprietario va considerato destinatario delle norme del regolamento di condominio e nei confronti della collettività condominiale è responsabile sia delle violazioni direttamente commesse, sia di quelle poste in essere dall’effettivo utilizzatore (sia esso conduttore, comodatario o di qualsiasi altro soggetto possessore o detentore a qualsiasi titolo dell’immobile in condominio).
Pertanto, è essenziale che, a propria tutela, il proprietario preveda all’interno del contratto concluso con il conduttore, comodatario, promissario acquirente o quant’altro, l’obbligo da parte di quest’ultimo di rispettare il regolamento di condominio trasmettendone il relativo contenuto, in modo che la violazione del regolamento condominiale sia sanzionabile con la risoluzione del rapporto e la restituzione dell’immobile.
Tale possibilità è stata anche di recente ribadita dal Tribunale di Milano, sentenza 15 luglio 2024, n. 7050, che ha dichiarato risolto un contratto di locazione commerciale di una unità immobiliare in condominio per le violazioni regolamentari perpetrate dal conduttore.
In ogni caso, il proprietario risponde direttamente nei confronti del Condominio e degli altri condomini delle violazioni normative e del regolamento di condominio anche per il fatto altrui commesso dal soggetto possessore o detentore dell’immobile. Questo implica che dal regolamento derivano obblighi che devono essere rispettati da tutti i condomini, dai loro eredi nonché dagli aventi causa.
Tuttavia, non avendo il Condominio un rapporto contrattuale e giuridico con il soggetto terzo occupante l’immobile diverso dal proprietario condomino, qualsiasi azione e iniziativa andrà rivolta verso il proprietario, ferma l’opportunità iniziale di notiziare direttamente delle violazioni anche il trasgressore non proprietario al fine di sensibilizzarlo al rispetto delle norme e del regolamento.
L'amministratore e l'assemblea condominiale hanno il compito di far rispettare le regole e di adottare i provvedimenti necessari per tutelare la quiete e il decoro del condominio.
Il Condominio dispone di una serie di strumenti giuridici per tutelare i propri diritti e quelli dei singoli condomini in caso di violazione delle norme del codice civile o del regolamento condominiale.
Le norme del codice civile (art. 1102 C.c.) e, in genere lo stesso regolamento condominiale, pongono a carico di ciascun condomino l'obbligo di rispettare regole di comportamento, di civile convivenza e di non arrecare disturbo agli altri condomini. Come anzidetto, tali obblighi sono vincolanti anche per gli inquilini delle singole unità ed è onere del proprietario locatore fare in modo che il regolamento sia osservato dal Conduttore.
In caso di violazione di tali norme, il Condominio dispone dei seguenti strumenti giuridici per tutelare i propri diritti e quelli dei singoli condomini:
Il destinatario della sanzione potrà essere solo il proprietario, non anche il conduttore.
Tale facoltà di irrogare sanzioni deve essere espressamente prevista dal regolamento; in caso di assenza dovrà previamente e validamente integrarsi il regolamento con una specifica previsione, previo inserimento dell’argomento all’ordine del giorno, regolare convocazione dell’assemblea condominiale, rigoroso rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi di maggioranza, opportuna e completa redazione del verbale di assemblea e invio del verbale agli assenti.
Salvo sia diversamente stabilito in un regolamento contrattuale, la maggioranza richiesta per l'approvazione della clausola è quella stabilita dall'articolo 1136, comma 2, del Codice Civile, che prevede almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, sia in prima che in seconda convocazione.
Parimenti anche le sanzioni dovranno essere irrogate con delibera assembleare approvata con le maggioranze di cui all'art 1136 del c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio: 500 millesimi).
Il destinatario dell’azione potrà essere solo il proprietario, non anche il conduttore.
Ovviamente, è consigliabile che il Condominio si avvalga della consulenza di un legale per individuare il rimedio giuridico più idoneo da adottare in ciascun caso concreto, valutando la sussistenza dei presupposti per l’adozione dei provvedimenti suddetti e gli elementi probatori a disposizione.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in condominio e tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per valutare ogni singolo caso concreto di violazione regolamentare e suggerire le possibili iniziative da assumere per sanzionare e/o reprimere la ripetizione di tali comportamenti.
