Nella gestione dell’eventuale controversia per lo sfratto e il rilascio forzoso dell’immobile locato possono adottarsi alcuni accorgimenti utili prevenire problematiche o lungaggini procedurali.
L’Avv. Andrea Toppani, esperto in materia di locazioni è a disposizione per fornire consulenza alle parti locatrici in materia di sfratto e rilascio forzoso dell’immobile.
La procedura di convalida di sfratto rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela dei diritti del locatore.
Trattasi di un procedimento sommario che può essere promosso per licenza di finita locazione prima della scadenza del contratto oppure per morosità in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, chiedendo nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Per le locazioni abitative, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore relativamente al pagamento del canone non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma risulta predeterminata legalmente mediante la previsione di parametri oggettivi ancorati agli articoli 5 della legge 392/1978, afferenti al mancato pagamento di una sola rata del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone.
In tema di prova dell'inadempimento contrattuale nei rapporti locatizi, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve limitarsi a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e il relativo termine di scadenza, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento delle obbligazioni.obbligazioni assunte.
L'articolo 660 del codice di procedura civile stabilisce che le intimazioni di licenza o di sfratto devono essere notificate a mani del conduttore ai sensi degli articoli 137 e seguenti.
Un aspetto di particolare rilevanza è che, come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, la notificazione dell'atto di intimazione di sfratto per morosità mediante modalità ex articolo 143 del codice di procedura civile (notificazione all’ultima residenza conosciuta mediante deposito nella casa comunale) risulta incompatibile con il procedimento speciale per convalida di sfratto, in quanto tale procedimento, per la sua specialità e per la gravità delle conseguenze che ne derivano, richiede che il giudice acquisisca certezza circa la conoscenza effettiva e non meramente legale dell'atto di intimazione da parte del destinatario prima di procedere alla convalida.
L'articolo 660, ultimo comma, prevede poi che se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, il notificante deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione. La mancata allegazione della ricevuta di spedizione dell'avviso ex art. 660 c.p.c. comporta l'inefficacia della notificazione stessa.
L'articolo 660 del Codice di Procedura Civile stabilisce che tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni.
L'articolo 661 del Codice di Procedura Civile stabilisce che quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.
L'articolo 662 del Codice di Procedura Civile stabilisce che gli effetti dell'intimazione cessano se il locatore non compare all'udienza fissata nell'atto di citazione.
L'articolo 663 del Codice di Procedura Civile prevede che se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Il giudice ordina il rinnovo della citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
Per gli sfratti intimati per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste.
Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato all’udienza senza l’assistenza di un difensore.
All’udienza, il conduttore nelle locazioni abitative può chiedere al Giudice anche un “Termine di Grazia” per sanare la morosità maturata, oltre alle spese legali dello sfratto intimato.
L'articolo 665 del Codice di Procedura Civile prevede che se l'intimato compare in udienza e si oppone allo sfratto muovendo eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio e il giudizio di opposizione proseguirà secondo le forme ordinarie.
In caso di mutamento di rito, con passaggio dal rito speciale a quello ordinario, prima della prosecuzione del giudizio di merito è obbligatorio esperire il procedimento di mediazione ai sensi del decreto legislativo 28/2010.
I motivi più comuni di opposizione allo sfratto sono legati ad eventuali problematiche o vizi dell’immobile locato (es. vizi occulti non conoscibili: difetti strutturali o impiantistici non evidenti al momento della consegna; sopravvenuta inidoneità: deterioramenti successivi alla consegna non imputabili al conduttore; quando l'immobile presenta difetti tali da renderlo completamente inservibile per l'uso pattuito; mancanza totale della prestazione del locatore: Interruzione completa della fornitura di servizi essenziali di acqua, energia elettrica, riscaldamento, ecc.)
Tuttavia, la giurisprudenza consolidata ha stabilito che la sospensione totale del pagamento del canone da parte del conduttore ai sensi dell’articolo 1460 del codice civile è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore. Qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non risulta legittima la sospensione totale del pagamento del canone.
Infatti, pur non essendo espressamente codificato per i rapporti locativi trova applicazione giurisprudenziale consolidata il principio solve et repete, secondo cui la sospensione totale del pagamento del canone locativo per diverse mensilità si configura contraria al criterio di buona fede ex articoli 1460 e 1375 del codice civile. Il conduttore deve prima adempiere e poi far valere le proprie ragioni e solo inadempimenti gravi e proporzionati giustificano la sospensione, con onere a carico del conduttore di dimostrare l'impossibilità di godimento.
La fase esecutiva successiva alla convalida di sfratto rappresenta un momento procedurale di particolare delicatezza che richiede il rispetto di termini e modalità specifiche per garantire l'effettiva tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte.
In linea generale, il giudice, con il provvedimento che dispone il rilascio, fissa la data dell'esecuzione, dando un termine al conduttore per il rilascio volontario dell’immobile locato.
Decorso tale termine, il locatore potrà dare impulso alla procedura di rilascio forzoso dell’immobile, procedendo dapprima alla notifica dell’Atto di Precetto e poi del Preavviso di Rilascio, cui seguirà un Primo Accesso dell'Ufficiale Giudiziario.
Durante il primo accesso, l'ufficiale giudiziario verifica l'identità degli occupanti, constata lo stato di occupazione dell'immobile, intima formalmente il rilascio, redige verbale dettagliato delle operazioni e fissa la data per il secondo accesso per l’esecuzione materiale dello sfratto con contestuale immissione del locatore nel possesso del bene.
In questa fase è importante che il locatore assuma informazioni sullo stato e l’occupazione dell’unità immobiliare e si attivi organizzando l’attività dei possibili ausiliari in vista del secondo accesso.
Coinvolgere e interrogare anticipatamente i possibili soggetti ausiliari utili in sede esecutiva comporterà maggiori possibilità che, in sede di secondo accesso, l’immobile sia effettivamente restituito al locatore.
I possibili ausiliari da contattare potrebbero essere:
Da ultimo si precisa che l'articolo 609 del codice di procedura civile disciplina dettagliatamente la gestione dei beni mobili rinvenuti nell'immobile al momento dello sfratto, prevedendo che:
Soprattutto in caso di morosità è essenziale procedere con lo sfratto per il rilascio forzoso dell’immobile locato rivolgendosi a un legale esperto in materia di locazioni che possa adottare tutti gli accorgimenti utili a prevenire eventuali problematiche o lungaggini procedurali.
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di locazioni, di sfratto e di rilascio forzoso dell’immobile.
