È frequente il caso di occupazione di spazi comuni o del portico condominiale con tavoli, sedie e dehors da parte di condomini o inquilini esercenti attività aperte al pubblico (bar, gelaterie, ristoranti, ecc.).
L’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale, presta consulenza anche nei casi di utilizzazione diretta di una parte comune condominiale.
Trattasi di argomento sul quale è opportuno fornire alcune indicazioni utili.
Ferme eventuali specifiche disposizioni contenute nel regolamento condominiale validamente adottato, l'uso delle parti comuni è disciplinato dall'art. 1102 c.c., che pone due limiti fondamentali:
Tuttavia, è bene sapere che i limiti all'uso delle parti comuni previsti dall'art. 1102 c.c. non sono direttamente applicabili all’occupazione del portico o dello spazio comune che sia gravato da pubblica servitù di uso o passaggio.
L'art. 1117 c.c. elenca le parti necessarie all'uso comune e, in genere, anche il regolamento condominiale offre un elenco, comprendendovi generalmente i porticati, le aree di sedime, di accesso o circostanti il fabbricato condominiale che possono prestarsi a essere utilizzati dagli esercenti per collocare tavolini, sedie o altre strutture al servizio della clientela.
Tuttavia, nei casi di portici o aree insistenti sulla pubblica via è possibile che tali aree siano gravate da servitù di passaggio o di uso pubblico.
È importante appurare e distinguere se l’area in questione sia gravata da semplice servitù di pubblico passaggio o dalla più invasiva servitù di uso pubblico, perché ciò ha rilevanti conseguenze sul potere concessorio della PA e sui poteri deliberativi assembleari condominiali.
La servitù di pubblico passaggio consente alla PA solo l'esercizio dei poteri volti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività, mentre l'uso pubblico comporta una più ampia gamma di utilizzazioni, inclusa la possibilità di autorizzare occupazioni per finalità commerciali (TAR Veneto sentenza n. 1344/2009).
L'amministrazione comunale può regolamentare l'uso delle aree ad uso pubblico contemperando interessi privati e pubblici. Una volta accertato l'uso pubblico, il regime pubblicistico prevale sulla natura privata dell'area e non sarà necessaria una previa verifica della proprietà dell'area, né il consenso del proprietario (TAR Campania-Salerno sentenza n. 400/2025).
Quindi, nei casi di uso pubblico la PA ha poteri più ampi rispetto alla mera servitù di passaggio, con riconoscimento al Comune del potere di:
In tema di uso pubblico di aree condominiali, le decisioni relative alla concessione in uso dell'area spettano all'ente pubblico comunale e non all'assemblea condominiale. L'uso dell’area e l’installazione di strutture funzionali all'esercizio di attività commerciali in tali aree sono soggetti al vaglio autorizzativo della pubblica amministrazione, configurandosi come forma di occupazione di suolo gravato da vincolo pubblicistico.
Pertanto, le delibere assembleari relative ad aree gravate da uso pubblico hanno natura meramente interlocutoria e non possono incidere o modificare il regime autorizzativo pubblicistico dell'area.
L'assemblea può esprimere un parere non vincolante, ma non può esercitare i poteri autoritativi spettanti al Comune, chiamato a contemperare gli interessi pubblici e privati coinvolti.
Le concessioni di occupazione di suolo pubblico sono, quindi, soggette alla c.d. discrezionalità amministrativa. In questo senso, i Comuni adottano solitamente appositi regolamenti, che possono anche prevedere il consenso assembleare all'occupazione dei plateatici come elemento di valutazione nell'ambito del procedimento amministrativo autorizzativo, ma, come anzidetto, la competenza decisionale finale spetta al Comune e le eventuali delibere assembleari autorizzative o di diniego non possono essere vincolanti o costitutive del diritto all'occupazione.
Come anzidetto la gestione pubblicistica del portico a uso pubblico spetta all'ente comunale, mentre l'assemblea mantiene competenze deliberative su tutti gli aspetti relativi alla conservazione, manutenzione e gestione interna del bene, purché non interferiscano con la sua destinazione pubblica. Le delibere devono essere assunte con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. a seconda della materia trattata.
In linea generale, è possibile individuare i seguenti aspetti concernenti la cosa comune ad uso pubblico sui quali l'assemblea condominiale mantiene una competenza deliberativa, pur nel rispetto della prevalente destinazione pubblicistica:
Non sussiste quindi alcun obbligo del Comune di provvedere alla manutenzione, ma soltanto il dovere di: (i) vigilare sulla manutenzione andando a segnalare ai proprietari le situazioni di pericolo idonee ad arrecare pregiudizio agli utenti; (ii) adottare misure opportune e necessarie pereliminare i rischi di pregiudizio e pericolo (ad es. chiudere la zona la transito).
Nei casi in cui il portico o l’area comune sia gravata, invece, da mera servitù di pubblico passaggio, l'assemblea avrà maggiori competenze deliberative e sarà chiamata a autorizzare l’occupazione dell’area, pur senza interferire con la sua destinazione a pubblico passaggio.
Infatti, la circostanza che sull'area privata insista una servitù di passaggio implica per l'amministrazione l'obbligo di richiedere il consenso del proprietario prima di rilasciare l'autorizzazione amministrativa all’esercente, poiché la servitù di passaggio non comporta automaticamente il diritto in capo alla PA di concedere a terzi l'utilizzo esclusivo dell'area gravata. Il condominio proprietario dell'area sottostante al porticato mantiene il diritto di opposizione all'occupazione non autorizzata delle parti comuni condominiali, anche quando queste siano soggette a servitù di passaggio pubblica o invalidamente autorizzate dalla PA senza il consenso del proprietario.
L'autorizzazione comunale per l'occupazione di suolo pubblico eventualmente rilasciata su area di proprietà privata condominiale risulta illegittima e deve essere revocata quando l'amministrazione non abbia acquisito il preventivo consenso del proprietario dell'area interessata.
Del resto l'amministrazione comunale, titolare di una servitù di pubblico passaggio su un area privata, può su di essa esercitare i soli poteri che siano rivolti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività nell'ambito del pubblico interesse giustificativo della servitù medesima, e, pertanto, ove non sia espressamente consentito dal titolo, non può concedere al singolo usi eccezionali e particolari su porzioni di detto immobile.
Il Comune non può disporre di una servitù di passaggio a suo piacimento, aggravando la stessa con un diverso e maggiore uso del bene senza il consenso dei proprietari del fondo servente o del Condominio, dovrebbe prima avviare un procedimento amministrativo volto a dichiarare il carattere di "pubblico interesse" e “l’uso pubblico” dell’area che consenta di superare la necessità del consenso dei proprietari e del condominio compromessi nei propri interessi e diritti privatistici.
Infine, è bene sapere che l'occupazione stabile con tavolini e sedie di un'area comune richiede l'autorizzazione assembleare condominiale unanime e non a maggioranza, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni.
Inoltre, l’art. 1117-ter c.c. richiede, per le modificazioni – anche parziali - delle destinazioni d'uso delle parti comuni: una maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti e del valore, specifiche formalità di convocazione e l'indicazione espressa delle parti comuni oggetto di modifica.
Fermo, ovviamente, il difetto assoluto di potere dell'assemblea condominiale di andare a incidere su aspetti riservati all’autorizzazione amministrativa all’esercizio dell’attività esternamente ai locali commerciali e riservata alla competenza comunale.
L’occupazione di spazi comuni o portici condominiali con tavoli, sedie e dehors richiede particolare attenzione sia agli aspetti civilistici sia a quelli amministrativi. La distinzione tra aree private, servitù di pubblico passaggio e uso pubblico è cruciale, poiché determina il grado di competenza dell’assemblea condominiale e le modalità di autorizzazione.
Gestire correttamente autorizzazioni, delibere assembleari e rispetto della normativa vigente consente di prevenire contenziosi e garantire una fruizione equilibrata degli spazi comuni da parte di tutti i condomini e soggetti coinvolti.
Chi desidera un supporto esperto nella gestione di queste situazioni può affidarsi all’avvocato Andrea Toppani, specializzato in diritto condominiale, per indicazioni pratiche e mirate che tutelino diritti e interessi di condomini, inquilini ed esercenti. Approfondimenti sulle tematiche di diritto condominiale sono disponibili per chi desidera maggior sicurezza nelle scelte operative.
