L'evoluzione del settore dell'amministrazione condominiale ha portato alla definizione di due importanti strumenti di qualificazione e controllo: la Certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori di condominio e il Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex D.Lgs. 231/2001 per le società che operano come amministratori condominiali.
Sebbene entrambi mirino a elevare gli standard professionali e a garantire una gestione più sicura e trasparente, presentano caratteristiche, finalità e ambiti di applicazione profondamente diversi.
Analizziamo le principali differenze tra questi due sistemi per comprendere come possano integrarsi efficacemente nella gestione moderna dell'amministrazione condominiale.
Per una consulenza in materia contattate l’avv. Andrea Toppani, esperto in condominio e proprietà immobiliare.
La norma UNI 10801:2024 "Attività professionali non regolamentate - Amministratore di condominio - Requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità" rappresenta uno standard tecnico volontario che definisce i requisiti professionali per l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale secondo specifici standard di qualità.
L'Approccio Metodologico della UNI 10801 identifica i seguenti temi:
L’iter di certificazione andrà a verificare come l’amministratore svolge la sua attività professionale in sede di: a) accettazione dell’incarico; b) redazione del preventivo di spesa e rendiconto condominiale e predisposizione della nota esplicativa/integrativa; c) convocazione e gestione dell’assemblea ed esecuzione delle delibere assembleari; d) osservare e far rispettare il regolamento di condominio; e) gestione della compagine condominiale; f) riscossione dei contributi condominiali e pagamento delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria; g) gestire il conto corrente intestato al condominio; h) gestione degli adempimenti fiscali per il condominio; i) manutenzione e conservazione di parti comuni e impianti; k) gestione delle coperture assicurative; m) accesso alla documentazione condominiale e in materia di tutela dei dati personali; n) gestione dei contenziosi, procedimenti di mediazione; p) creazione e gestione del fascicolo del condominio; q) gestione dello studio.
L’iter di certificazione si concluderà con un esame, che si compone dell’analisi del curriculum vitae dell’amministratore per verificare il possesso dei requisiti professionali, di un esame scritto e di un esame orale.
Quindi la certificazione UNI 10801 analizza e certifica le competenze individuali teoriche e pratiche, l’esperienza professionale e l’adozione di un sistema di formazione periodica continua per il mantenimento e lo sviluppo delle competenze.
La certificazione UNI 10801 è rivolta ai professionisti individuali che operano tradizionalmente in regime di mandato fiduciario e con ampia discrezionalità operativa.
Il D.Lgs. 231/2001 regola la responsabilità amministrativa degli enti e impone di strutturare l'organizzazione aziendale per prevenire la commissione di reati. Il modello 231 costituisce un vero e proprio "sistema di gestione" finalizzato alla prevenzione dei reati-presupposto.
Il Modello 231 si basa su un approccio risk-based, su di un costante monitoraggio del contesto legislativo pertinente con conseguente rielaborazione della struttura organizzativa in funzione dell'evoluzione normativa e giurisprudenziale.
Questo approccio si articola attraverso diverse fasi metodologiche:
Le Materie del Modello 231 per l'Amministrazione Condominiale sono certamente più ampie rispetto a quelle trattate dalla UNI 10801 ed affrontano specifiche categorie di reati-presupposto, ciascuna richiedente protocolli di controllo dedicati. I reati che andranno affrontati saranno certamente:
Reati contro il Patrimonio: la gestione dei fondi condominiali rappresenta un'area di rischio primaria.
Reati di Corruzione: i rapporti con fornitori e la gestione degli appalti condominiali richiedono procedure per la qualificazione dei fornitori, la gestione trasparente delle procedure di affidamento, il monitoraggio dell'esecuzione contrattuale, la prevenzione di conflitti di interesse.
Reati Ambientali: la gestione degli immobili condominiali può comportare rischi ambientali che richiedono protocolli per la gestione dei rifiuti, il controllo delle emissioni, la prevenzione dell'inquinamento, la gestione di sostanze pericolose come l'amianto.
Reati in Materia di Sicurezza sul Lavoro: l'organizzazione di lavori in condominio, anche in regime di appalto, richiede protocolli per la verifica dei requisiti di sicurezza degli appaltatori, il controllo dell'applicazione delle norme antinfortunistiche, la gestione del coordinamento della sicurezza.
Reati Informatici e Trattamento Dati: la gestione dei dati personali dei condomini richiede protocolli per la protezione dei dati, la gestione degli accessi ai sistemi informatici, la prevenzione di data breach, l'implementazione di misure di sicurezza informatica.
La differenza fondamentale tra i due sistemi sta nel diverso approccio metodologico.
La Certificazione UNI 10801 ha il focus sulla persona, adotta un approccio person-centered che si concentra sulla qualificazione delle competenze individuali. Il processo di certificazione valuta la capacità del singolo professionista di gestire autonomamente le complessità dell'amministrazione condominiale.
Il Modello 231 ha il focus sull'organizzazione, adotta invece un approccio organization-centered che si concentra sulla strutturazione di sistemi organizzativi per la prevenzione dei rischi. Questo sistema si basa su:
Questo approccio riflette l'evoluzione dell'amministrazione condominiale verso forme societarie più complesse, che richiedono sistemi di governance strutturati per gestire la molteplicità di rischi e responsabilità.
Di seguito si riassumono sinteticamente alcune altre differenze sostanziali tra la Certificazione UNI 10801 e il Modello 231:
| Aspetto | Certificazione UNI 10801 | Modello 231 |
|---|---|---|
| Natura | Standard tecnico volontario | Obbligo di legge per società |
| Finalità | Qualificazione professionale individuale | Prevenzione reati e compliance aziendale |
| Soggetti | Amministratori persone fisiche | Enti dotati di personalità giuridica |
| Certificazione | Organismo terzo accreditato | Autovalutazione (con possibile certificazione volontaria) |
| Efficacia | Qualificazione professionale | Esimente dalla responsabilità amministrativa |
| Controlli | Mantenimento e rinnovo periodico | Organismo di Vigilanza interno |
| Sanzioni | Perdita della certificazione | Sanzioni pecuniarie e interdittive |
sistono al contempo anche alcuni elementi fondamentali che accomunano il Modello 231 con gli standard ISO. Entrambi i sistemi richiedono un impegno di direzione e organizzazione e un'analisi sistematica dei rischi, anche se con finalità diverse: il Modello 231 è finalizzato alla prevenzione dei reati, mentre la Certificazione UNI 10801 tende al miglioramento della performance.
Questa convergenza metodologica consente alle società di amministrazione condominiale di poter sviluppare sistemi integrati, adottando sia un Modello 231 che la Certificazione UNI 10801, ottimizzando così le sinergie tra diversi standard di compliance.
È importante però sottolineare che la certificazione UNI 10801 non è sostitutiva del MOG 231 per le società di amministrazione condominiale. I due strumenti operano su piani diversi e complementari:
La distinzione tra imprese individuali e società nell'amministrazione condominiale assume particolare rilevanza nell'applicazione dei due sistemi.
L’Amministratore Persona Fisica (Impresa Individuale) opera in un contesto di responsabilità diretta e personale, dove:
Le Società di Amministrazione Condominiale operano invece in un contesto di responsabilità organizzativa complessa, dove:
La certificazione UNI 10801 e il Modello 231 rappresentano due pilastri complementari su cui l'amministrazione condominiale moderna deve fondarsi, superando la concezione tradizionale per abbracciare un approccio sistemico e strutturato alla gestione professionale e dei rischi connessi a tale attività.
La strada verso l'eccellenza nell'amministrazione condominiale passa necessariamente attraverso l'integrazione intelligente di competenze professionali certificate e sistemi organizzativi strutturati, creando un nuovo standard di qualità e di riferimento per l'intero settore.
Per una consulenza specialistica, contattate lo Studio Legale Toppani Vecchiato.
