L'evoluzione della figura dell'amministratore di condominio da persona fisica a società, ha conseguenze significative anche in termini di responsabilità, posto che mentre nell’ipotesi di amministratore persona fisica a risponderne in prima persona era l’amministratore stesso, nel caso in cui l’incarico di amministratore condominiale sia conferito a una società le dinamiche diventano più complesse, perché la gestione e la rappresentanza sono affidate ad un organo sociale e ricadranno anche sull’ente giuridico eventuali responsabilità.
Le società di amministrazione condominiale sono chiamate ad affrontare le specializzazioni dell’attività superando la vecchia concezione astratta dell'amministratore condominiale individuale "tuttologo", dotandosi di procedure, strutture e collaboratori adeguatamente formati che consentano di affrontare, con maggiore sicurezza, possibili imputazioni di responsabilità giuridica civile, penale ed amministrativa.
Per affrontare questo scenario è necessario cambiare mentalità e prospettiva, andando a vagliare i rischi sottesi all’attività (c.d. risk-based approach) al fine di individuare le misure tecniche e organizzative adeguate da adottare e standardizzare per garantire la conformità delle attività aziendali alle normative vigenti, andando a escludere o mitigare i vari profili di responsabilità giuridica civile, penale ed amministrativa.
Molto spesso i profili di rischio e responsabilità per l’amministratore si rivelano trasversali e possono avere conseguenze in ambito sia civile, che penale o amministrativo.
Si pensi ad esempio alla “mala gestio” dei fondi condominiali all’interno di una società di amministrazione condominiale posta in essere da un collaboratore dell’amministratore legale rappresentante. Tale condotta comporta certamente una responsabilità civile in capo alla società amministratrice e datrice (i datori di lavoro ex art. 2049 c.c. rispondono dei danni arrecati dai loro dipendenti), ma certamente anche il rischio che sia indagato per il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p. anche il legale rappresentante del condominio, oltre ai profili di responsabilità amministrativa in applicazione del D.Lgs. 231/2001, per colpa di organizzazione e mancata adozione di un adeguato assetto organizzativo e gestionale ai fini di prevenzione della commissione del reato.
In astratto, a mero titolo esemplificativo ma non esaustivo, sono rinvenibili altre aree di rischio che potrebbero comportare una concorrente responsabilità civile (verso terzi o verso i singoli condòmini), penale e amministrativa, quali:
La complessità normativa genera molteplici profili di responsabilità che non possono essere fronteggiate solamente predisponendo, ad esempio, un codice etico e disciplinare per il personale e i fornitori, oppure contratti di affidamento lavori o di appalto strutturati, perché con ciò si andrebbero ad affrontare solo alcuni dei rischi sottesi all’attività in modo “puntuale”, invece di stabilire procedure generali standardizzate che posso valere per affrontare ogni tipo di rischio, presente ma anche futuro in seguito ad adeguamenti normativi, intervenendo in prevenzione e in via strutturale.
Un codice etico, per quanto ben redatto, rappresenta solo una dichiarazione di principi; senza un sistema di controllo e di flussi informativi strutturati che ne verifichino l'applicazione concreta, rimane un documento privo di efficacia preventiva e inutile per intercettare le violazioni.
Anche un contratto perfettamente redatto che preveda tutti gli obblighi normativi (regolarità contributiva, conformità alle norme di sicurezza, ecc.) non garantisce l'effettivo rispetto di tali obblighi durante l'esecuzione. Un contratto ben strutturato può prevedere penali e risoluzioni, ma non fornisce strumenti per prevenire le violazioni. L'amministratore di condominio che stipuli un contratto di affidamento in appalto è tenuto, invece, alla verifica dell'idoneità tecnico-professionale dell'impresa appaltatrice in sede di affidamento del lavoro, ma anche il mantenimento di tali requisiti per tutta la durata dell’appalto fino al termine dei lavori.
Trattasi, quindi, di andare oltre il mero formalismo contrattuale affrontando i rischi con effettività, per prevenire, scoprire ed eliminare tempestivamente le situazioni di rischio, adottando procedure di controllo ex ante (verifiche preventive sui fornitori, audit di qualificazione, ecc.), in itinere (monitoraggio durante l'esecuzione dei lavori, sopralluoghi, ecc.), ex post (verifiche di conformità, collaudi, valutazioni di performance, ecc.).
Al fine di adottare ed implementare efficacemente un sistema strutturato di prevenzione dei rischi e della loro gestione è opportuno ricorrere all’adozione di un Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ai sensi del D.Lgs. 231/2001 (di seguito, “MOG”), nel cui ambito di applicazione rientrano anche le società che operano come amministratori condominiali.
Invero, qualora nell’ambito della loro attività venga commesso anche uno soltanto dei “reati presupposto” previsti dallo stesso D.Lgs. 231/2001, tali società potrebbero incorrere in un giudizio di responsabilità anche in via amministrativa per i reati commessi nel proprio interesse o vantaggio (anche qualora si trattasse di un vantaggio esiguo, in termini di mero risparmio di spesa). Alla responsabilità amministrativa conseguirebbe altresì l’irrogazione di sanzioni pecuniarie e possibili sanzioni interdittive (in via esemplificativa, interdizione dall'esercizio dell’attività, sospensione o revoca di autorizzazioni, licenze o concessioni funzionali alla commissione dell'illecito).
Come ribadito anche dalla recente giurisprudenza, l’adozione di un MOG da parte di enti dotati di personalità giuridica (ivi incluse le società di amministrazione condominiale), è fortemente raccomandata, al fine di prevenire, escludere o limitare profili di responsabilità penale (e conseguentemente anche amministrativa e civile) legate a condotte tipiche dell’attività condominiale che, come accennato sopra, possono integrare “i reati presupposto” previsti dal D. Lgs. 231/2001.
In concreto, l’adozione di misure tecniche e organizzative interne conformi al D. Lgs. 231/2001 e la loro efficace attuazione, consentirebbe alla società di beneficiare di un esonero dalla responsabilità o, quantomeno, di una significativa riduzione delle sanzioni applicabili in caso di commissione di reati nell’esercizio dell’attività sociale di amministrazione condominiale.
L’adozione del MOG, consentirebbe, quindi, di escludere o mitigare i vari profili di responsabilità giuridica civile, penale ed amministrativa.
Gli ambiti operativi in cui le misure organizzative ai sensi del D.Lgs. 231/2001 possono intervenire per escludere o mitigare i vari profili di responsabilità giuridica civile, penale ed amministrativa saranno sicuramente relativi a:
L’Avv. Andrea Toppani, avendo svolto un Master Specialistico in Compliance, è a disposizione per valutare la predisposizione di un MOG ai sensi del D. Lgs. 231/2001.
Lo studio e l’adozione di un modello valido ed efficace dovrà formarsi necessariamente per le seguenti fasi:
Strutturalmente il MOG avrà la forma finale di un vero e proprio documento, composto fondamentalmente da:
L'adozione di un MOG, specificamente calibrato sui rischi dell'attività condominiale e sulla singola realtà rappresenta non solo un obbligo di legge per beneficiare delle esimenti, ma anche uno strumento di gestione del rischio e di tutela della reputazione aziendale. La complessità crescente della normativa di settore rende indispensabile un approccio strutturato e professionale alla compliance, con particolare attenzione ai profili di sicurezza sul lavoro, privacy e gestione finanziaria.
L’adozione del MOG può comportare indubbi vantaggi per le società di amministrazione condominiale, quali ad esempio:
Solo attraverso un approccio strutturato e professionale alla gestione del rischio sarà possibile operare in un contesto di ragionevole sicurezza giuridica, garantendo al contempo la sostenibilità economica e la crescita dell'attività imprenditoriale.
L'investimento in compliance rappresenta una scelta strategica che consente di trasformare gli obblighi normativi in vantaggi competitivi, ridurre significativamente l'esposizione ai rischi legali, migliorare l'efficienza operativa e la qualità del servizio, costruire una reputazione solida e duratura nel mercato.
Contatta lo Studio Legale Toppani Vecchiato per una consulenza informativa sulla prevenzione e gestione dei rischi per le società che operano come amministratori condominiali e sull’adozione di un Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ai sensi del D.Lgs. 231/2001.
L’Avvocato Andrea Toppani partecipa al Forum organizzato da Anaci Ferrara in merito al contratto rent to buy e al recupero delle spese condominiali degli immobili sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata e in gestione all'ANBSC - Agenzia Nazionale per l'Amministrazione e la destinazione dei Beni Sequestrati e Confiscati alla criminalità organizzata.
Oltre alla violenza fisica, c'è una forma di violenza, subdola e altrettanto devastante, che è la violenza psicologica. Purtroppo la violenza psicologica è radicata in strutture culturali e sociali che tollerano o minimizzano comportamenti abusivi. Pertanto, spesso non viene riconosciuta e le donne la subiscono in modo inconsapevole.
Riconoscere i tratti ricorrenti negli uomini violenti è importante per poter reagire e non continuare subire, per anni, la subdola violenza psicologica.
In questi anni di professione al fianco di donne che hanno subito violenza l’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia, ha potuto constatare che gli uomini che commettono violenza contro le donne non rientrano in una singola categoria e non possono essere definiti esclusivamente in base a tratti di personalità fissi.
Vediamo quindi i tratti di personalità di questi uomini e alcuni comportamenti specifici.
I comportamenti e gli atteggiamenti specifici degli uomini violenti che a volte non vengono immediatamente riconosciuti:
La violenza psicologica è una forma di abuso che può avere gravi conseguenze psicologiche ed emotive sulla vittima, minando la sua autostima, la sua capacità di prendere decisioni e la sua libertà. È importante riconoscere queste dinamiche e cercare aiuto se si è vittime o si conoscono persone che lo sono.
Se ti riconosci quale vittima di una delle situazioni sopra descritte, contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato, specializzata in violenza sulle donne, che ti ascolterà e fornirà assistenza legale per elaborare e uscire dagli episodi di violenza. domestica sulle donne e minori.
In occasione del seminario “Cambia l’abitare, cambia l’arte di amministrare”, organizzato da ANACI il 21 marzo 2025, l’Avvocato Andrea Toppani è intervenuto in qualità di consulente legale dell’associazione con una relazione dedicata al contratto rent to buy.
Il suo intervento ha offerto una panoramica approfondita su questo innovativo strumento giuridico, sempre più rilevante nel contesto delle nuove esigenze abitative e delle trasformazioni del mercato immobiliare italiano.
Per approfondire i contenuti dell’intervento e conoscere meglio la disciplina nel contesto condominiale, leggi l’articolo completo.
Il tema del mantenimento dei figli nei procedimenti di separazione o divorzio genera conflittualità tra i genitori, anche già separati o divorziati.
Nel nostro ordinamento giuridico vige la regola che ciascun genitore deve contribuire al mantenimento, alla cura, all’istruzione e all’educazione dei figli.
In sede di separazione o divorzio viene previsto un assegno periodico mensile per il mantenimento ordinario con cui il genitore non convivente con la prole contribuirà al suo mantenimento. L’assegno di mantenimento ha la funzione di equilibrare e distribuire il peso economico dei figli tra i genitori.
In sede di separazione o divorzio consensuale saranno i genitori a trovare un accordo sull’entità dell’assegno, mentre in sede giudiziale sarà il giudice a determinarlo.
Affinchè l’assegno di mantenimento sia concordato o determinato in misura congrua e sostenibile, è fondamentale rivolgersi a un avvocato esperto in diritto di famiglia che sia in grado di valutare la complessiva situazione reddituale e patrimoniale dei coniugi e di rappresentarla adeguatamente in una trattativa o al giudice.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperto in diritto di famiglia, presta consulenza nei procedimenti di separazione e divorzio e sarà in grado di tutelare i tuoi interessi in materia assegno di mantenimento, spese ordinarie e straordinarie.
Il codice civile indica i seguenti parametri per la determinazione dell’assegno di mantenimento:
– le attuali esigenze dei figli
– il tenore di vita goduto dalla prole in costanza di matrimonio
– i tempi di permanenza presso ciascun genitore
– le capacità economico reddituali di entrambi i genitori
– l’assegnazione della casa familiare.
Trattasi chiaramente di parametri interpretabili e non di formule matematiche di calcolo dell’assegno di mantenimento, per questo il difficile calcolo dell’assegno di mantenimento va effettuato con l’ausilio di un avvocato esperto che sia in grado di valutare tutti gli elementi di cui sopra e di tutelare le tue ragioni in sede di trattativa per una separazione o divorzio consensuale o davanti al giudice nei procedimenti giudiziali.
È importante chiarire che l’assegno di mantenimento copre solo le spese ordinarie, ossia quelle voci periodiche di spesa che si ripetono nel tempo e sono necessarie per soddisfare i bisogni primari e secondari dei figli.
Ecco alcuni esempi:
Le spese ordinarie non includono le spese straordinarie, ovvero quelle spese impreviste o eccezionali.
La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie è spesso oggetto di contenzioso tra genitori separati o divorziati.
Nel tempo sono intervenuti a dirimere la questione diversi protocolli adottati praticamente da tutti i Tribunali.
Anche il Tribunale di Padova ha adottato nel 2017 un protocollo d’intesa per le spese straordinarie in materia di separazione, divorzio e di affidamento di figli nati fuori dal matrimonio, che di solito viene richiamato dal Giudice all’interno dei provvedimenti resi in sede di separazione.
Tale protocollo definisce tre criteri che differenziano le spese straordinarie da quelle ordinarie:
“a) Temporale: spese dipendenti da eventi imprevedibili, o da situazioni, scelte o fatti di carattere eccezionale ovvero spese periodiche, ma non fisse.
b) Quantitativo: gravosità della spesa stessa.
c) Funzionale: spese necessari o utili, perché mirano a realizzare interessi primari o comunque rilevanti della persona, fatta esclusione per quelle meramente voluttuarie”.
Il protocollo prevede poi le seguenti regole generali:
Il protocollo poi distingue le spese straordinarie, individuate secondo i predetti criteri, in due categorie:
Si riporta di seguito l’elencazione delle spese straordinarie suddiviso per tipologia come riportate all’interno del protocollo adottato dal Tribunale di Padova:
Generalmente un genitore anticipa il pagamento delle spese straordinarie e poi comunica all’altro di aver sostenuto una spesa allegando le ricevute di pagamento e chiedendo il rimborso.
È bene ricordarsi che buona parte delle spese straordinarie devono essere previamente concordate, quindi chiedere l’autorizzazione alla spesa per iscritto (anche via mail o WhatsApp ) allegando i documenti giustificativi.
È bene poi non aspettare a chiedere il rimborso ed avere cura di farne richiesta nell’immediatezza del pagamento, possibilmente per iscritto (anche via mail o WhatsApp) e allegando i documenti comprovanti la spesa sostenuta.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperto in diritto di famiglia, è a tua disposizione per qualsiasi chiarimento o consulenza in materia assegno di mantenimento, spese ordinarie e straordinarie.
La separazione consensuale è un percorso difficile e laborioso, ma che può portare a una rapida soluzione della crisi familiare con costi legali minori rispetto alla procedura giudiziale.
Per affrontare una separazione è fondamentale rivolgersi a un avvocato esperto in diritto di famiglia che sia abile a ricercare soluzioni consensuali e sostenibili in tempi rapidi.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperto in diritto di famiglia, presta consulenza nei procedimenti di separazione consensuale.
Una delle prime domande che viene posta è se è necessario avere due avvocati diversi, uno per ciascun coniuge, o può invece bastarne uno solo.
In realtà ciò che conta veramente è che ognuno dei due coniugi si affidi a un avvocato di fiducia.
Se la fiducia sarà riposta verso lo stesso avvocato, questi lavorerà per raggiungere un accordo e un’equa separazione consensuale preservando così i rapporti reciproci e garantendo, anche ai figli per quanto possibile, un nuovo equilibrio. In tal caso i costi legali saranno suddivisi.
Può accadere che l’avvocato non venga scelto contemporaneamente e di comune accordo da entrambi i coniugi, ma che sia il coniuge che ha maturato per primo la decisione di separarsi a rivolgersi al suo avvocato di fiducia; questi normalmente invierà una lettera all’altro coniuge in cui comunicherà la volontà dell’altro di separarsi e inviterà il destinatario e prendere contatto con lo studio, anche tramite il suo legale di fiducia, al fine di valutare la possibilità di dar corso a una separazione consensuale.
In questo caso l’avvocato non è stato scelto dalla coppia, ma da uno solo dei coniugi.
A questo punto l’altro coniuge potrà decidere di affidarsi al medesimo professionista scelto però dall’altro/a, ma potrebbe anche legittimamente non riporre la sua fiducia nello stesso avvocato scelto dal coniuge e ritenere la cosa rischiosa, specie in caso di possibili interessi e pretese potenzialmente confliggenti.
Ebbene, in presenza di dubbi o in assenza di fiducia è preferibile che l’altro coniuge si rivolga a un diverso avvocato esperto di diritto di famiglia che goda della sua fiducia, piuttosto che conferire l’incarico al legale scelto dall’altro coniuge e verso il quale nutre possibili riserve.
In questo caso l’avvocato condurrà poi una trattativa con l’avvocato dell'altro coniuge per consensualizzare la procedura, con una duplicazione dei costi perché ognuno sosterrà i propri costi legali. Ciò consentirà di mantenere una maggiore armonia di coppia perché la trattativa sulla separazione sarà tenuta direttamente tre i due avvocati, che sapranno mediare verso i rispettivi clienti in un’ottica di composizione della lite.
È importante prestare molta attenzione ponderare bene la decisione e la scelta dell’avvocato anche in caso di separazione consensuale. Va evitata la sottoscrizione di accordi di cui non si è pienamente convinti, spinti dalla volontà di chiudere quanto prima la separazione, ma sottostando alla volontà dominante dell’altro coniuge.
Spesso la volontà dei coniugi all’inizio della separazione è fuorviata da sentimenti di rivalsa o sensi di colpa, che impediscono di valutare con obiettività le condizioni di una possibile separazione consensuale, per questo è importante rivolgersi a un avvocato che goda della tua piena fiducia e sia in grado di guidarti nelle trattative in modo obiettivo e rappresentandoti eventuali condizionamenti psicologici.
In definitiva, per comprendere bene gli effetti della separazione e le possibili condizioni è essenziale rivolgersi a un avvocato di tua fiducia, anche diverso da quello scelto dall’altro coniuge, che sia esperto in diritto di famiglia che sia abile a ricercare soluzioni consensuali e sostenibili in tempi rapidi.
Quantomeno, prima di prestare il consenso alle condizioni di separazione proposte dall’avvocato scelto dall’altro coniuge è preferibile sottoporre il ricorso per separazione all’esame di un avvocato di tua fiducia che possa renderti un parere tecnico di congruità e legalità sulle condizioni pattuite.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperto in diritto di famiglia, è a tua disposizione per prestare consulenza nei procedimenti di separazione consensuale.
Amministrazione di sostegno, interdizione e inabilitazione sono istituti giuridici volti a tutelare quelle persone che, per effetto di infermità mentale di natura psichica o per limitazioni fisiche, si trovino nella impossibilità di provvedere autonomamente ai propri interessi.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale avvocato esperto nella tutela delle persone fragili e incapaci è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di amministrazione di sostegno, interdizione e inabilitazione.
Solitamente si rivolgono al nostro Studio i familiari di un soggetto affetto da patologie invalidanti e ingravescenti, su invito del Notaio, dei Servizi Sociali, CAF o della Casa di Cura, affinché sia formalizzata in Tribunale la situazione di incapacità e sia nominato un soggetto formalmente autorizzato a compiere atti in nome e per conto dell’incapace (stipulare atti notarili, riscuotere pensione, investire/disinvestire risparmi, presentare la dichiarazione dei redditi, sottoscrivere istanze per sussidi accompagnatorie, ecc.).
Il nostro Studio valuterà l’esistenza nel caso concreto dei presupposti per l’adozione della misura di salvaguardia dell’incapace e individuerà quali poteri è opportuno chiedere siano attribuiti al curatore e all’amministratore di sostegno, raccoglierà la documentazione necessaria, redigerà e depositerà il ricorso, curerà le notifiche, parteciperà all’udienza e poi seguirà il tutore, curatore o l’amministratore di sostegno nominato in tutti gli adempimenti successivi (giuramento, inventario, rendiconto periodico e finale, istanze, ecc.).
Le condizioni che possono portare a tale nomina di un amministratore di sostegno, un curatore o tutore sono molteplici e variabili nel tempo, in base all'evoluzione della malattia o della disabilità. Di seguito, elenchiamo alcuni esempi di situazioni che possono giustificare l'intervento del giudice tutelare:
In tali casi viene nominato, generalmente all’interno della famiglia di origine del beneficiario, un soggetto terzo (tutore, curatore o amministratore di sostegno) che sarà incaricato di compiere atti in sostituzione e rappresentanza dell’incapace.
La nomina avviene solitamente a tempo indeterminato, salvo rinuncia da parte dell’incaricato o di sostituzione dello stesso per gravi motivi o negligenze, e sarà efficace fino all’eventuale provvedimento di revoca o di cessazione della misura (che in genere avviene con il decesso del tutelato).
Al contempo, quale effetto principale della tutela, saranno annullabili tutti gli atti compiuti direttamente dal soggetto incapace beneficiario e attribuiti al tutore, curatore o amministratore di sostegno.
Il Legislatore ha previsto una gradualità e proporzionalità delle misure a tutela a seconda se la persona bisognosa abbia delle capacità o sia del tutto incapace di provvedere ai propri interessi.
A seconda del grado di incapacità sarà adottato l’istituto più adatto tra l'amministrazione di sostegno, l'interdizione o l'inabilitazione.
L'interdizione riguarda il maggiorenne (o il minore emancipato) che versi in una condizione di abituale e grave infermità di mente e incapacità di provvedere ai propri interessi. L'interdetto è completamente incapace di agire e qualsiasi atto compiuto dall'interdetto dopo la pubblicazione della sentenza di interdizione è annullabile.
L'inabilitazione riguarda quelle infermità di mente non così gravi da giustificare una interdizione. Ad esempio può essere inabilitato anche il ludopatico, colui che sperpera denari (affetto quindi da c.d. prodigalità), chi abusa di stupefacenti o alcool, ecc..
L'inabilitato conserva la capacità di compiere atti di ordinaria amministrazione e di carattere personale (come il matrimonio o il riconoscimento di un figlio), ma necessita dell'assistenza del curatore per gli atti di straordinaria amministrazione. Gli atti di straordinaria amministrazione compiuti dall'inabilitato senza l'assistenza del curatore sono anch’essi annullabili.
L'amministrazione di sostegno è la forma minima e meno pesante di tutela, che implica la minore limitazione possibile della capacità di agire verso persone prive in tutto o in parte di autonomia nell'espletamento delle funzioni della vita quotidiana.
E l'art. 404 codice civile prevede che "la persona che, per effetto di una infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica, si trova nella impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi, può essere assistita da un amministratore di sostegno, nominato dal giudice tutelare".
L'amministratore di sostegno sostituisce o assiste la persona protetta solo per gli atti specificamente indicati nel decreto di nomina. Gli atti compiuti dalla persona protetta autonomamente sono validi, salvo che siano stati compiuti in contrasto con le disposizioni del decreto di nomina o con le limitazioni stabilite dallo stesso.
Il giudice avrà il compito di individuare la misura che sia, al contempo, più adeguata al caso e meno limitativa per il soggetto beneficiario. La scelta ricadrà nella stragrande maggioranza dei casi nell'amministrazione di sostegno, attribuendo all'amministratore i poteri “su misura” rispetto ai bisogni del beneficiario.
Soltanto quando si ravvisi la necessità di ricorrere a strumenti più invasivi per assicurare all'incapace la protezione di cui necessita, il giudice ricorrerà alle misure dell'inabilitazione o dell'interdizione, che attribuiscono al beneficiario lo status di incapace, estesa per l'inabilitato agli atti di straordinaria amministrazione e per l'interdetto anche a quelli di amministrazione ordinaria.
Quindi, l'amministrazione di sostegno ha lo scopo di fornire a chi si trovi nella impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi un’assistenza che sacrifichi nella minor misura possibile la capacità di agire, a differenza dei tradizionali istituti dell'interdizione e dell'inabilitazione, che sono, invece, più limitativi della capacità del beneficiario.
L’applicazione dell’una o dell’altra misura va decisa andando a scegliere la misura più idonea alle esigenze del soggetto. In questo senso l’amministrazione di sostegno viene preferita per la sua flessibilità, la maggiore adattabilità ai bisogni della persona da assistere e potendo essere modellato a misura delle esigenze concrete del beneficiario.
In presenza di situazioni di infermità mentale o di menomazione fisica o psichica sopra descritte il giudice tutelare presso il Tribunale del luogo di residenza del beneficiario provvederà alla nomina sul ricorso depositato:
I documenti da allegare al ricorso per interdizione, inabilitazione o amministrazione di sostegno possono variare leggermente a seconda del Tribunale e delle specifiche circostanze del caso. Generalmente vengono richiesti i seguenti documenti:
In seguito al deposito del ricorso il Giudice tutelare fisserà un’udienza per l’esame del beneficiando e assegnerà al ricorrente termine per la notifica del ricorso stesso con il decreto di fissazione d’udienza al beneficiando e ai prossimi congiunti.
La notifica del ricorso per l'instaurazione di una misura di tutela (amministrazione di sostegno, interdizione o inabilitazione) da parte dell’avvocato del ricorrente è un passaggio fondamentale del procedimento e deve essere effettuata nei confronti di specifici soggetti (salvo si tratti dello stesso ricorrente o di soggetti già deceduti):
La notifica del ricorso va effettuata entro e non oltre il termine indicato dal giudice e garantisce il diritto di difesa della persona interessata e delle altre parti coinvolte nel procedimento, consentendo a tutti i soggetti interessati di partecipare al procedimento e di far valere le proprie ragioni.
Molti Tribunali consentono che, in alternativa alla notifica, sia depositato un formale atto scritto di assenso o non opposizione alla procedura per la nomina sottoscritto dal parente o affine, corredato da copia di un documento di identità di quest’ultimo.
L'udienza di comparizione del beneficiario rappresenta il momento cruciale all'interno del procedimento per l'applicazione di una misura di tutela in cui il Giudice valuta in prima persona le condizioni del soggetto incapace interessato e verifica l'effettiva necessità della misura richiesta.
Il giudice, in camera di consiglio (quindi in udienza chiusa al pubblico), attraverso un colloquio diretto con la persona nei cui confronti viene chiesta la misura, cerca di capire le sue capacità, le sue esigenze e le sue volontà. Il giudice ascolta anche le ragioni del richiedente e le eventuali opposizioni del beneficiario o di altri soggetti interessati.
All’esito, se ritiene che la misura di tutela sia necessaria, il giudice decide quale misura applicare (amministrazione di sostegno, interdizione o inabilitazione) e ne definisce i limiti.
Nei casi in cui, per le precarie condizioni di salute psicofisica del beneficiario, sia documentata la non trasportabilità dell’incapace in Tribunale per la partecipazione all’udienza, potrà chiedersi che l’udienza si tenga in modalità telematica (con collegamento da remoto mediante l’applicativo teams) o con visita domiciliare da parte del Giudice stesso.
Il decreto di nomina del tutore, curatore o amministratore di sostegno avrà il seguente contenuto:
Il decreto di nomina, oltre a descrivere analiticamente i poteri del tutore, curatore o amministratore di sostegno, dovrà specificare le esigenze del beneficiario e motivare la misura adottata.
Il decreto dovrà analizzare la rete familiare del beneficiario, individuando preferibilmente tutore, curatore o amministratore di sostegno tra i soggetti che all’interno della famiglia sono soliti occuparsi dell’incapace.
In presenza di conflitti familiari, il giudice tutelare valuterà eventuali preferenze dichiarate con coscienza e volontà dal beneficiario della misura, oppure provvederà alla nomina di un soggetto terzo estraneo al nucleo familiare presente negli elenchi presso il Tribunale dei soggetti che hanno dato disponibilità a ricoprire il ruolo di tutore, curatore o amministratore di sostegno (in genere avvocati del luogo di residenza del beneficiario).
Quando una persona viene nominata tutore, curatore o amministratore di sostegno, assume un ruolo di grande responsabilità nei confronti del tutelato. Prima di iniziare a esercitare le proprie funzioni, è tenuto a compiere due atti fondamentali: il giuramento e la redazione dell'inventario iniziale.
Il giuramento è un impegno solenne con cui il tutore, il curatore o l'amministratore di sostegno si impegna davanti al giudice tutelare a svolgere il proprio incarico con la massima diligenza e fedeltà, nell'interesse esclusivo del tutelato.
L'inventario iniziale è un documento che va redatto e depositato in cancelleria entro il termine assegnato dal Giudice Tutelare nel quale vengono descritti tutti i beni mobili e immobili, i crediti e i debiti del tutelato al momento dell'inizio dell'incarico. L'inventario serve a determinare l'entità iniziale del patrimonio del tutelato e costituirà la base per la redazione dei successivi rendiconti annuali.
Infatti, tutore, curatore o amministratore di sostegno sono tenuti al deposito del rendiconto annuale, descrittivo delle condizioni di vita personale e sociale del beneficiario e indicativo della situazione reddituale e patrimoniale (bilancio economico tra le entrate e le uscite, giustificativi di spesa, rendiconto investimenti, ecc.), allegando documentazione dimostrativa.
Generalmente, sui siti internet dei tribunali e presso le relative cancellerie della volontaria giurisdizione è possibile reperire appositi modelli di rendiconto indicanti anche i documenti da allegare.
Tutore, curatore o amministratore di sostegno sono poi tenuti al deposito del rendiconto finale al cessare dalle funzioni (ad es. in seguito al decesso del beneficiario).
Inventario, rendiconto annuale e rendiconto finale sono soggetti alla verifica e all’approvazione del Giudice Tutelare.
Qualora tutore, curatore o amministratore di sostegno ritengano opportuni o necessari nell’interesse del beneficiario compiere alcuni atti che esulano i poteri attribuiti con il decreto di nomina, dovrà essere depositata apposita autonoma istanza motivata al giudice tutelare, il quale valuterà se autorizzare o meno con apposito decreto l’atto o l’operazione straordinaria.
La questione del compenso per chi svolge il ruolo di tutore, curatore o amministratore di sostegno è un tema delicato e dibattuto.
Il principio di base sancito dal codice civile è quello della gratuità dell'ufficio. Questo significa che, in linea di principio, chi accetta di svolgere questo ruolo lo fa a titolo gratuito, mosso da affetto o da senso civico.
Tuttavia, è ammessa la possibilità che il giudice tutelare, considerando l'entità del patrimonio e le difficoltà dell'amministrazione, possa assegnare un'equa indennità al tutore, al curatore o all'amministratore di sostegno.
Il riconoscimento di un’indennità è più frequente quando ilruolo viene assunto da un soggetto esterno alla famiglia e viene liquidato solitamente in base a protocolli interni al singolo Tribunale che forniscono dei parametri orientativi, reperibili nel sito internet dell’ufficio stesso o dell’ordine degli avvocati del luogo.
In ogni caso il tutore, il curatore o l'amministratore di sostegno hanno diritto al rimborso delle spese sostenute nell'esercizio del loro incarico.
L'importo dell'indennità e del rimborso spese deve essere richiesto dal tutore, curatore o amministratore di sostegno al giudice tutelare e sarà liquidato con decreto motivato, che autorizzerà al prelievo della relativa somma dal conto del beneficiario.
Il procedimento per amministrazione di sostegno, interdizione e inabilitazione è quindi un procedimento tutt’altro che semplice, pertanto è opportuno avvalersi dell’assistenza di un avvocato esperto nella tutela delle persone fragili e incapaci che possa assistervi nell’intera procedura per la nomina e in tutti gli adempimenti successivi.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, è a disposizione per offrire consulenza e fissare un appuntamento in presenza o on line in materia di amministrazione di sostegno, interdizione e inabilitazione.
L'Ordine di Protezione e Allontanamento rappresenta uno strumento fondamentale nel nostro ordinamento giuridico per tutelare le vittime di violenza domestica. Introdotto dagli articoli 342 bis e 342 ter del codice civile, questo provvedimento cautelare offre una risposta immediata e concreta a situazioni di grave pregiudizio all'integrità fisica o morale, o alla libertà dell'altro coniuge o convivente.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperta in diritto di famiglia, presta consulenza nei casi di violenza domestica sulle donne e minori e potrà offrirti:
In questi casi è essenziale rivolgersi a un avvocato specializzato che conosca la normativa, le procedure e le prassi dei vari Tribunali, che abbia già affrontato casi simili e sia in grado di ascoltarti, comprendere le tue esigenze e di darti supporto emotivo.
L'Ordine di Protezione è un provvedimento emesso dal giudice civile su richiesta della vittima quando la condotta del coniuge o di altro convivente pregiudica:
Trattasi di uno strumento “civile” e non “penale” che può essere attivato senza dover denunciare penalmente l’autore della violenza.
Occorre che le condotte violente siano causa di un pregiudizio grave o di un rischio di pregiudizio grave.
Il giudice, con l'Ordine di Protezione e Allontanamento, può disporre una serie di misure volte a tutelare la vittima e a interrompere la condotta violenta, tra cui:
L'Ordine di Protezione rappresenta un punto di svolta per le vittime di violenza domestica, offrendo loro:
Per richiedere l'Ordine di Protezione è necessario che la vittima presenti istanza al tribunale di propria residenza.
Per questa ragione, il giudice valuta innanzitutto la credibilità della tua domanda; dunque, spetta al tuo avvocato preparare il ricorso nel modo più circostanziato possibile. E se riterrà che la situazione sia credibile e grave, emetterà subito l’ordine di protezione. Al contempo, però, il giudice fisserà un’udienza davanti a sé per ascoltare sia te sia il tuo coniuge o partner. Se poi ci saranno testimoni anche questi verranno ascoltati. Quindi, a seguito di questa udienza, il giudice deciderà se confermare o revocare l’ordine di protezione.
Il giudice designato dopo il deposito dell’istanza, sente le parti, acquisisce le prove e le eventuali testimonianze e poi provvede con decreto motivato.
In caso di urgenza, l’ordine di protezione può essere emesso direttamente prima dell’udienza di comparizione, in occasione della quale vi è la conferma, la modifica o la revoca dell’ordine di protezione.
Ricorda: se stai subendo violenza, non sei sola. Esistono numerosi centri antiviolenza e servizi di assistenza legale che possono fornirti supporto e assistenza. Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Moira Vecchiato, quale esperto in diritto di famiglia, è a disposizione per prestarti consulenza nei casi di violenza domestica sulle donne e minori.
Le trattative volte all'acquisto o la vendita di un immobile sono un momento cruciale nella vita di una persona e delle famiglie, ma trattasi di operazioni spesso complesse, anche per i differenti interessi in capo all’acquirente, al venditore e anche all’agente immobiliare che ne cura l’intermediazione.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto avvocato immobiliarista è a disposizione per offrire una consulenza qualificata di primaria importanza in tutte le fasi di una transazione immobiliare, dalla messa in vendita fino al rogito notarile e oltre.
Innanzitutto, prima di mettere in vendita l’immobile e di conferire l’incarico a un’agenzia immobiliare è opportuno verificare di essere in possesso di copia del titolo di acquisto (l’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio al momento dell’acquisto coi relativi allegati, planimetrie, ecc.). In caso contrario sarà possibile farne richiesta al notaio rogante che ne rilascerà copia digitale.
È bene poi essere in possesso dei titoli abilitativi edilizi (permessi di costruire, permessi in sanatoria, ecc.) e verificare che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, ossia che quanto assentito e autorizzato dall’ufficio tecnico comunale sia corrispondente alla situazione di fatto del bene.
A tal fine, in caso di interventi eseguiti in abuso senza autorizzazione successivamente all’acquisto, sarà opportuno rivolgersi a un tecnico (Geometra o Architetto che sia) al fine di verificare la sanabilità delle opere.
In ogni caso, è consigliabile non nascondere all’agente immobiliare e al potenziale acquirente la presenza di abusi o la necessità di effettuare verifiche in tal senso. Ma soprattutto è opportuno astenersi dal dichiarare espressamente in sede di conferimento dell’incarico all’agenzia o all’acquirente che l’immobile è conforme se non se ne ha la certezza.
Inoltre, è bene munirsi dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), ossia della certificazione, rilasciata da un tecnico qualificato, descrittiva dell’immobile dal punto di vista dell’efficienza energetica, attribuendovi la relativa classe energetica. Infatti, vi è l‘obbligo di indicare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica negli annunci promozionali di vendita di qualsiasi edificio ai sensi del D.Lgs 192/05, pena l’irrogazione di sanzioni.
Sul punto è bene segnalare la portata innovativa della direttiva europea del 24 aprile 2024, n. 2024/1275 sull’efficientamento energetico (la c.d. Direttiva Case green), introdotta con l’obiettivo di rendere più efficienti dal punto di vista energetico gli immobili a livello europeo, riducendo le emissioni di gas serra degli edifici residenziali e commerciali.
L’Italia è chiamata a recepire la direttiva europea e a ridurre il numero edifici più energivori adottando un piano nazionale di ristrutturazione degli edifici.
La direttiva prevede standard minimi di efficienza energetica: gli edifici residenziali dovranno raggiungere almeno la classe energetica E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Dal 2030 tutte le nuove costruzioni dovranno essere a zero emissioni.
Quindi, prima di mettere in vendita un immobile è necessario prestare attenzione alla sua efficienza energetica e/o valutare la necessità di eseguire ristrutturazioni o adeguamenti per rendere l’immobile vendibile o di maggior valore.
Generalmente il privato venditore conferisce incarico a un'agenzia immobiliare di trovare un acquirente per il suo immobile di mediazione.
Di solito il proprietario prende inizialmente contatto con l'agenzia immobiliare e le fornisce tutte le informazioni necessarie sull'immobile. L'agente immobiliare effettua una visita per valutare l'immobile e stimarne il valore di mercato.
Viene stipulato poi un contratto tra il venditore e l’agenzia immobiliare, chiamato incarico di mediazione, con il quale il venditore conferisce mandato a vendere specificando le condizioni di vendita (prezzo, caparra richiesta, ecc.) e dell'incarico (durata, modalità di promozione dell'immobile, misura della provvigione dovuta all'agenzia, ecc.).
Vi sono due tipologie di incarico:
Prima di firmare il contratto di mediazione, è consigliabile leggere attentamente tutte le clausole e, se necessario, farsi assistere da un legale. Oltre alla natura esclusiva o meno, solitamente l’incarico prevede al suo interno alcune clausole a cui prestare attenzione, quali:
Solitamente le agenzie immobiliari prevedono il versamento di una somma a titolo di penale in misura pari o prossima all’importo della provvigione. Sul punto è bene sapere che può essere considerata invalida o iniqua dal Giudice una clausola penale che preveda il pagamento al mediatore del medesimo compenso dovutogli in caso di procurata vendita. In tema di clausola penale, ai sensi dell’art.1384 codice civile il Giudice ha il potere di ridurre equitativamente la clausola penale ritenuta manifestamente eccessiva e sproporzionata.
ll mediatore avrà diritto alla provvigione quando la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto del suo intervento, come previsto dall’art. 1755, comma 1, codice civile.
La provvigione è dovuta indipendente dal conferimento di un incarico di mediazione vero e proprio, per il solo fatto che il mediatore abbia messo fruttuosamente in relazione i due contranti facendo loro concludere l’affare.
Al fine di poter ritenere concluso l’affare è però necessario che fra le parti messe in relazione dal mediatore si sia costituito per iscritto un vincolo giuridico che abiliti ciascuno dei contraenti ad agire legalmente per ottenere la vendita secondo le forme della c.d. l’esecuzione in forma specifica, ovvero per il risarcimento del danno derivante dalla mancata stipula della compravendita. Non è sufficiente, quindi, la sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto da parte dell’aspirante compratore, con accettazione del proprietario, essendo necessaria la stipula di un valido contratto preliminare di compravendita.
È necessario poi che l’attività svolta dall’agente immobiliare sia causalmente determinante per il buon fine dell’affare e costituisca antecedente fondamentale per la conclusione del contratto. Solitamente, per dimostrare l’attività svolta il mediatore fa sottoscrivere ai potenziali acquirenti (a volte anche al venditore) un “foglio visita” in sede di sopralluogo, a riprova del fatto di aver messo in relazione le due parti.
Spesso accade che le parti cerchino di eludere o evitare il pagamento della provvigione al mediatore andando a concludere l’affare autonomamente.
Tuttavia, il mediatore avrà diritto di chiedere la provvigione alle parti messe in contatto, anche dopo la scadenza del mandato, se dimostrerà di averle messe in relazione creando l’antecedente causale alla conclusione del contratto.
Nemmeno l’intervento di un secondo mediatore interrompe la causalità tra l’attività della prima agenzia e la conclusione dell’affare. In tal caso, se più mediatori contribuiscono all’accordo, entrambi avranno diritto a una porzione della provvigione ai sensi dell’art. 1758 codice civile.
Anche la conclusione dell’affare tra parti diverse da quelle originarie, a queste legate da vincoli di parentela, convivenza o amicizia, non farà venir meno il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia immobiliare che abbia determinato l’affare.
L’ammontare della provvigione è di solito inserito nell’incarico di mediazione, nella proposta di acquisto o in separato accordo scritto tra il privato e il mediatore. In mancanza si applicheranno gli usi e le consuetudini affermatisi nella zona e solitamente raccolti dalla Camera di Commercio del territorio di riferimento.
La provvigione viene generalmente pattuita in misura percentuale rispetto al prezzo di vendita (generalmente il 3 %), però può diminuire in caso di elevato valore dell’affare o aumentare se il prezzo è contenuto.
Il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare ai sensi dell’art. 2950 codice civile.
L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione, invece, nei seguenti casi:
Il primo momento che sancisce la conclusione di una trattativa di compravendita immobiliare è la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche "compromesso".
Con il preliminare, venditore e acquirente si impegnano reciprocamente per iscritto a stipulare, in futuro, un contratto definitivo di compravendita. In forza di tale vincolo contrattuale, nel caso in cui una delle parti non voglia rispettare l'accordo, l'altra potrà agire in giudizio per ottenere l'esecuzione del contratto.
Un contratto preliminare deve contenere:
È fondamentale poi registrare tempestivamente il contratto preliminare presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto preliminare presso l'Agenzia delle Entrate serve a rendere opponibile il contratto a terzi, a dargli data certa a maggiore tutela dalle parti.
Il costo per la registrazione di un contratto preliminare di compravendita è variabile, ma in linea generale si compone di:
Il contratto preliminare potrà anche essere trascritto. La trascrizione il contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ha l'effetto di "prenotare" gli effetti del contratto definitivo retroagendoli al tempo della trascrizione del preliminare, impedendo al venditore di vendere l'immobile a un terzo o che eventuali creditori del venditore possano rivalersi sull’immobile promesso in vendita.
l costi per la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di un contratto preliminare di compravendita aggiuntivi rispetto alla registrazione sono l'imposta ipotecaria (200 euro) e le tasse ipotecarie (circa 35 euro).
Da quanto sopra esposto emerge chiaramente come una trattativa di acquisto o la vendita di un immobile sia un’operazione complessa; per evitare di incorrere rischi o spiacevoli sorprese, è fondamentale farsi assistere da un avvocato esperto in materia immobiliare.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto avvocato immobiliarista è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in tutte le fasi di una transazione immobiliare.
Se dopo la consegna dell’immobile acquistato o la consegna dei lavori di costruzione o finitura appaltati a un’impresa edile, si scopre la presenza di difetti che compromettono il valore e/o l’utilizzabilità del bene, trattasi di vizi occulti, ossia difetti o difformità sopravvenuti e non visibili al momento della consegna.
In questo articolo andremo ad esaminare quali sono i vizi occulti, i diritti dell’acquirente o committente, a seconda che si sia in presenza di un contratto di compravendita immobiliare o di un contratto d’appalto per lavori di costruzione o ristrutturazione di un immobile di proprietà.
Individueremo le garanzie di legge che venditore e appaltatore sono tenuti a dare, le azioni legali esperibili e daremo alcuni suggerimenti su come comportarsi in presenza di vizi immobiliari.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di vizi immobiliari, assistendo le parti già in sede di trattativa precontrattuale, al fine di prevenire anticipatamente e/o risolvere tempestivamente eventuali controversie in materia di vizi immobiliari.
A tutela della proprietà immobiliare è determinate avvalersi tempestivamente dell’assistenza di un legale, così da affrontare le problematiche insorte sin dall’inizio del rapporto contrattuale in un’ottica di risoluzione della controversia nel comune interesse delle parti in gioco, acquirente e venditore, committente e appaltatore. Infatti, una volta terminato il rapporto di compravendita con il rogito notarile o di appalto con la consegna dei lavori sarà più difficile risolvere il contenzioso trovando la stessa disponibilità che venditore o appaltatore avrebbero concesso in pendenza di rapporto per risolvere i vizi manifestatisi.
Le garanzie da vizi che venditore e appaltare sono tenuti a dare al compratore o committente riguardano i soli i vizi occulti, non anche quelli palesi.
I vizi palesi sono quelli conoscibili al compratore o committente al momento del rogito della compravendita o della consegna del bene acquistato o appaltato. Tali vizi palesi si considerano conosciuti e, quindi, accettati dal compratore o dal committente, salvo siano stati taciuti o nascosti in malafede dal venditore o appaltatore. Per questo motivo è essenziale contestare eventuali vizi tempestivamente sin da subito, così da escludere qualsiasi possibile accettazione anche tacita dell’immobile viziato inquadrabile come rinuncia alla garanzia.
Ecco alcuni esempi di vizi inficianti gli immobili compravenduti o le opere appaltate:
Più in generale possono considerarsi difetti coperti da garanzia quei vizi che compromettono il valore e/o il godimento del fabbricato.
Un’efficace tutela legale del committente e/o dell’acquirente deve iniziare già in sede di trattativa per la compravendita o l’appalto, quindi prima ancora della stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare o di affidamento dei lavori in appalto. Ecco alcuni consigli utili:
In presenza di vizi immobiliari l’acquirente o il committente possono tutelarsi come segue:
In materia di compravendita l’acquirente che intenda esercitare l’azione di garanzia nei confronti del venditore per la presenza di vizi immobiliari deve sapere che la denuncia di difetti o difformità è soggetta a un termine di decadenza e l’azione giudiziale a uno specifico termine di prescrizione.
L’articolo 1490 del codice civile prevede che il venditore sia tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Ai sensi dell’articolo 1495 del codice civile, se la cosa venduta presenta dei vizi, l’acquirente deve farne denuncia al venditore entro il termine di otto giorni dalla scoperta dei difetti. L’azione legale si prescrive in un anno dal giorno della consegna della cosa, salvo che il venditore abbia dolosamente occultato i vizi.
Trattasi di termini perentori, che non possono essere prorogati o sospesi.
In presenza però di gravi vizi immobiliari, l’acquirente può avvalersi della specifica garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c. in materia di appalto, che verrà esaminata di seguito.
In materia di appalto il codice civile prevede una garanzia normale (art. 1667 c.c.) e una specifica garanzia per gravi vizi immobiliari (art. 1669 c.c.), soggette a differenti termini di decadenza per la denuncia e di prescrizione dell’azione giudiziale di garanzia.
L’art. 1667 c.c. che regola la garanzia per i “vizi normali” e difetti non gravi prevede due distinti termini entrambi obbligatori, in quanto il mancato rispetto anche di uno solo di essi comporta la perdita del diritto alla garanzia:
L’art. 1669 c.c. regola, invece, i vizi gravi, tali da compromettere il godimento, stabilità, la sicurezza o la durata di immobili (ad es. problemi strutturali, infiltrazioni, cedimenti, ecc.), prevedendo termini differenti di durata, decadenza e prescrizione:
La scoperta di un vizio immobiliare è un evento cruciale sia nelle compravendite che negli appalti, in quanto innesca una serie di conseguenze giuridiche e preclusioni (vedi i termini di decadenza e prescrizione sopra descritti.
Ma quando si può dire che un vizio è stato effettivamente scoperto?
Non esiste una regola rigida e universale, ma la giurisprudenza ha elaborato alcuni criteri interpretativi:
La “scoperta” dei vizi, dal quale iniziano a decorrere i termini decadenziali e di prescrizione, viene identificata sicuramente alla data di una eventuale perizia tecnica di parte basata su un'analisi tecnica approfondita dell'immobile, che fornisca una valutazione oggettiva e circostanziata della situazione, dando al committente o acquirente un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva dei difetti immobiliari.
In alcuni casi, la legge prevede delle presunzioni che facilitano la dimostrazione dell'esistenza del vizio:
In caso di controversie in materia di vizi immobiliari è fondamentale rivolgersi sin da subito a un avvocato esperto in tutela della proprietà immobiliare, per ottenere una consulenza adeguata e per agire in giudizio con le giuste tempistiche. Purtroppo sono frequenti i casi in cui il danneggiato si rivolga al legale dopo aver maturato decadenze o prescrizioni riconoscendo l’esistenza del vizio come risalente nel tempo, andando così a pregiudicare le possibilità di tutela legale.
In linea generale è consigliabile documentare i vizi riscontrati e formalizzare una denuncia tramite un avvocato a venditore o appaltatore a mezzo raccomandata o pec, descrivendo le problematiche riscontrate e chiedendo che si provveda alla riparazione o al risarcimento del costo necessario alla riparazione.
Qualora il venditore o l’appaltatore non provvedessero spontaneamente, potrebbe essere necessario eseguire una perizia tecnica di parte descrittiva dei vizi immobiliari, per poi procedere giudizialmente con un accertamento tecnico preventivo, volto anche alla conciliazione della controversia, chiedendo al Tribunale competente la nomina di un tecnico che compia le verifiche e le quantificazioni ritenute opportune in contraddittorio con le parti contraenti.
In alternativa si può valutare di promuovere un procedimento di mediazione o di iniziare subito il giudizio.
La scelta dovrà essere compiuta valutando attentamente i rischi conseguenti di ogni soluzione alternativa.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di vizi immobiliari.
L'accertamento tecnico preventivo previsto dall’art. 696 codice di procedura civile o l’istruzione preventiva ai fini della composizione della lite prevista dall’art. 696 bis codice di procedura civile sono strumenti giuridici di utilizzo frequente per accertare e verificare in via anticipata, prima di un eventuale giudizio, l'esistenza e la natura di vizi o difetti in un immobile.
In pratica, trattasi di una "perizia anticipata" che consente di accertare lo stato dei luoghi e di individuare le eventuali cause dei problemi riscontrati, in contraddittorio con venditore o appaltatore.
I due procedimenti sono tra loro leggermente diversi: si ricorre all'ATP in presenza di specifiche ragioni di urgenza, mentre l’istruzione preventiva è uno strumento azionabile anche in casi non urgenti e finalizzato alla composizione della lite attraverso la conciliazione.
Le finalità dei procedimenti sono quelle di “fotografare” la situazione dell’immobile, individuare le cause dei vizi e i rimedi esperibili, consentendo di poter poi intervenire rapidamente per evitare il peggioramento del danno senza disperdere le prove.
Il procedimento si concluderà con una relazione del CTU che potrà poi essere utilizzata in un eventuale giudizio da Giudice di merito quale prova dell'esistenza dei vizi e del danno subito.
Trattasi, quindi, di procedimenti più rapidi rispetto a un giudizio ordinario aventi costi generalmente inferiori a quelli di una causa di merito ordinaria, che solitamente si rivelano molto utili per chi si trova ad affrontare problemi legati a vizi immobiliari. Permettono, infatti, di avere una valutazione oggettiva della situazione da parte di un soggetto terzo imparziale a tutela dei diritti di compratore e committente.
