L'avvocato che si occupa di diritto di famiglia è obbligato a tutelare i soggetti più vulnerabili del nucleo familiare.
La tutela dei soggetti vulnerabili è un principio e valore fondante l’attività quotidianamente svolta dall’Avvocato Moira Vecchiato in materia di diritto di famiglia, violenza e separazione e divorzio,
Il Consiglio Nazionale Forense, trattando la deontologia forense nel diritto di famiglia, evidenzia come il ruolo dell’avvocato in questo delicato settore non si limiti alla mera rappresentanza processuale del genitore, ma assuma una dimensione più ampia di tutela dei soggetti più vulnerabili: i minori.
L'avvocato di famiglia deve quindi essere consapevole che una determinate azione o omissione può avere ripercussioni significative sui minori coinvolti, assumendo quindi una responsabilità che trascende il rapporto con il genitore assistito per estendersi alla tutela dell'interesse superiore del minore.
L’avvocato assume un ruolo sociale diventando strumento essenziale per garantire che il conflitto tra adulti non si trasformi in pregiudizio per i soggetti più deboli della famiglia.
Nei contenziosi giudiziali familiari che coinvolgono minori l’avvocato ha quindi significativi obblighi di informazione e dissuasione del cliente a tutela del contesto familiare.
Specificatamente, secondo il CNF (sentenza n. 291/2024), l'avvocato che opera nel diritto di famiglia ha "non solo il dovere ma invero l'obbligo di svolgere un ruolo protettivo del minore, arginando il conflitto invece che alimentarlo". Questa affermazione, riprendendo l'orientamento del Tribunale di Milano (ord. 23.3.2016), chiarisce che "nei procedimenti di famiglia, dunque, l'avvocato è difensore del padre o della madre, ma certamente è anche difensore del minore. Qualunque sia la sua posizione processuale".
Scegliere l'Avvocato Vecchiato significa affidarsi a un professionista che:
Se stai affrontando una crisi familiare, è fondamentale intervenire subito con il supporto giusto.
L’Avvocato Moira Vecchiato è a disposizione per analizzare il tuo caso e guidarti verso la soluzione migliore per te e per i tuoi figli.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, chiarisce il ruolo dell'avvocato matrimonialista in presenza di violenza domestica.
La violenza assistita rappresenta una delle forme di maltrattamento più insidiose e rilevanti nei procedimenti di affido, separazione e divorzio. Non si tratta solo di assistere fisicamente a un litigio, ma, come definito dal Cismai (Coordinamento Italiano dei Servizi contro il Maltrattamento e l'Abuso all'Infanzia), è l'esperienza da parte del minore di qualsiasi forma di maltrattamento – fisico, verbale, psicologico, sessuale ed economico – esercitata su figure di riferimento (tipicamente, uno dei genitori o un partner).
I dati sono allarmanti: centinaia di migliaia di minorenni hanno vissuto la violenza all'interno delle mura domestiche. Spesso, la violenza assistita è indiretta: il bambino non è la vittima fisica diretta, ma percepisce la violenza osservandone gli effetti sul corpo, sulla psiche e sull'ambiente di vita della madre o di un'altra figura significativa, causati dal partner o ex-partner. Il trauma deriva dalla consapevolezza di ciò che sta accadendo e dall'impotenza di fronte alla sofferenza del genitore.
Il ruolo dell'avvocato matrimonialista è cruciale nel portare alla luce queste dinamiche, poiché la violenza domestica, in ogni sua forma, ha ripercussioni devastanti sullo sviluppo dei bambini e degli adolescenti, influenzando:
La Cassazione è intervenuta in modo ferreo vietando il diritto di visita e i rapporti tra i figli minori e i genitori che commettono atti violenti in loro presenza (cd. violenza assistita), precisando anche che i comportamenti violenti non devono necessariamente essere fisici: integrano il delitto di maltrattamenti anche gli atti di disprezzo e di offesa nei confronti dell’altro coniuge.
Contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato, specializzata in violenza sulle donne, per una consulenza, saprà ascoltarti e fornirti assistenza legale per elaborare e uscire dagli episodi di violenza domestica su donne e minori.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, commenta la recente sentenza del 27 settembre 2025 del Tribunale di Roma che affronta una questione di grande rilevanza pratica: cosa accade quando uno dei cointestatari di un conto corrente preleva somme che in realtà appartengono esclusivamente all'altro?
La vicenda riguarda due ex coniugi che avevano aperto un conto corrente cointestato durante il matrimonio. Dopo la separazione, la moglie si è accorta che l'ex marito aveva prelevato dal conto ben 28.700 euro, utilizzandoli per spese personali: bonifici alla collaboratrice domestica, contributi per le spese condominiali della figlia e trasferimenti su conti di sua esclusiva proprietà.
Il conto era stato alimentato esclusivamente dalla moglie, mentre il marito non aveva mai contribuito con proprie risorse.
Il Tribunale ha chiarito un aspetto cruciale: la cointestazione di un conto corrente non significa automaticamente che le somme appartengano in parti uguali ai cointestatari. Questa presunzione vale solo nei rapporti con la banca, ma può essere superata nei rapporti interni tra i cointestatari.
Quando è dimostrato che il conto è stato alimentato esclusivamente da uno dei cointestatari, l'altro non può prelevare somme senza consenso, nemmeno se formalmente autorizzato dalla banca a operare autonomamente.
La sentenza ha importanti ricadute per quei coniugi che hanno un conto cointestato;
quindi come fare per tutelarsi?
La decisione del Tribunale romano invia un messaggio inequivocabile: la sostanza economica prevale sulla forma giuridica. Non basta essere formalmente cointestatari per poter disporre liberamente delle somme presenti sul conto, se queste provengono dalle risorse di un solo soggetto.
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Quando si affronta una separazione o un divorzio, una delle questioni più delicate riguarda la determinazione dell'assegno di mantenimento.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia, ha potuto constatare che molti clienti sono convinti che le dichiarazioni dei redditi dell'ex coniuge rappresentino un limite invalicabile per il giudice. Niente di più sbagliato.
La Cassazione è stata chiarissima: le dichiarazioni fiscali non vincolano mai il Tribunale nella quantificazione dell'assegno di mantenimento perchè sono documenti creati per finalità tributarie, non per fotografare la reale capacità economica di una persona nei rapporti familiari.
Come ha stabilito la Suprema Corte, le dichiarazioni dei redditi hanno una funzione tipicamente fiscale e nelle controversie familiari non hanno valore vincolante per il giudice, che può fondare il suo convincimento su altre risultanze probatorie.
Nella sua esperienza professionale, l’Avv. Moira Vecchiato ha visto Tribunali andare ben oltre i numeri della dichiarazione dei redditi, concentrandosi su elementi molto più concreti:
1. Il tenore di vita effettivo
2. Il patrimonio reale
3. I "segnali" economici
Un caso di studio
Il marito dichiarava 25.000 euro annui, ma:
Il Tribunale ha stabilito un assegno ignorando completamente le dichiarazioni fiscali prodotte in giudizio.
Nella pratica professionale, l’Avv. Moira Vecchiato ha imparato che la strategia più efficace è sempre la trasparenza accompagnata da una difesa tecnica competente. Il giudice apprezza l'onestà e “punisce” chi cerca di raggirarlo con artifici contabili.
Le dichiarazioni dei redditi sono solo il punto di partenza, mai quello di arrivo. Il Tribunale guarda alla sostanza, non alla forma. Come avvocato, il compito dell’Avv. Moira Vecchiato è aiutarti a presentare la situazione reale in modo chiaro e convincente, sia che tu debba ricevere un assegno adeguato, sia che tu debba dimostrare la tua effettiva capacità contributiva.
Contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato, in esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, per una consulenza .
L'evoluzione del settore dell'amministrazione condominiale ha portato alla definizione di due importanti strumenti di qualificazione e controllo: la Certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori di condominio e il Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex D.Lgs. 231/2001 per le società che operano come amministratori condominiali.
Sebbene entrambi mirino a elevare gli standard professionali e a garantire una gestione più sicura e trasparente, presentano caratteristiche, finalità e ambiti di applicazione profondamente diversi.
Analizziamo le principali differenze tra questi due sistemi per comprendere come possano integrarsi efficacemente nella gestione moderna dell'amministrazione condominiale.
Per una consulenza in materia contattate l’avv. Andrea Toppani, esperto in condominio e proprietà immobiliare.
La norma UNI 10801:2024 "Attività professionali non regolamentate - Amministratore di condominio - Requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità" rappresenta uno standard tecnico volontario che definisce i requisiti professionali per l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale secondo specifici standard di qualità.
L'Approccio Metodologico della UNI 10801 identifica i seguenti temi:
L’iter di certificazione andrà a verificare come l’amministratore svolge la sua attività professionale in sede di: a) accettazione dell’incarico; b) redazione del preventivo di spesa e rendiconto condominiale e predisposizione della nota esplicativa/integrativa; c) convocazione e gestione dell’assemblea ed esecuzione delle delibere assembleari; d) osservare e far rispettare il regolamento di condominio; e) gestione della compagine condominiale; f) riscossione dei contributi condominiali e pagamento delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria; g) gestire il conto corrente intestato al condominio; h) gestione degli adempimenti fiscali per il condominio; i) manutenzione e conservazione di parti comuni e impianti; k) gestione delle coperture assicurative; m) accesso alla documentazione condominiale e in materia di tutela dei dati personali; n) gestione dei contenziosi, procedimenti di mediazione; p) creazione e gestione del fascicolo del condominio; q) gestione dello studio.
L’iter di certificazione si concluderà con un esame, che si compone dell’analisi del curriculum vitae dell’amministratore per verificare il possesso dei requisiti professionali, di un esame scritto e di un esame orale.
Quindi la certificazione UNI 10801 analizza e certifica le competenze individuali teoriche e pratiche, l’esperienza professionale e l’adozione di un sistema di formazione periodica continua per il mantenimento e lo sviluppo delle competenze.
La certificazione UNI 10801 è rivolta ai professionisti individuali che operano tradizionalmente in regime di mandato fiduciario e con ampia discrezionalità operativa.
Il D.Lgs. 231/2001 regola la responsabilità amministrativa degli enti e impone di strutturare l'organizzazione aziendale per prevenire la commissione di reati. Il modello 231 costituisce un vero e proprio "sistema di gestione" finalizzato alla prevenzione dei reati-presupposto.
Il Modello 231 si basa su un approccio risk-based, su di un costante monitoraggio del contesto legislativo pertinente con conseguente rielaborazione della struttura organizzativa in funzione dell'evoluzione normativa e giurisprudenziale.
Questo approccio si articola attraverso diverse fasi metodologiche:
Le Materie del Modello 231 per l'Amministrazione Condominiale sono certamente più ampie rispetto a quelle trattate dalla UNI 10801 ed affrontano specifiche categorie di reati-presupposto, ciascuna richiedente protocolli di controllo dedicati. I reati che andranno affrontati saranno certamente:
Reati contro il Patrimonio: la gestione dei fondi condominiali rappresenta un'area di rischio primaria.
Reati di Corruzione: i rapporti con fornitori e la gestione degli appalti condominiali richiedono procedure per la qualificazione dei fornitori, la gestione trasparente delle procedure di affidamento, il monitoraggio dell'esecuzione contrattuale, la prevenzione di conflitti di interesse.
Reati Ambientali: la gestione degli immobili condominiali può comportare rischi ambientali che richiedono protocolli per la gestione dei rifiuti, il controllo delle emissioni, la prevenzione dell'inquinamento, la gestione di sostanze pericolose come l'amianto.
Reati in Materia di Sicurezza sul Lavoro: l'organizzazione di lavori in condominio, anche in regime di appalto, richiede protocolli per la verifica dei requisiti di sicurezza degli appaltatori, il controllo dell'applicazione delle norme antinfortunistiche, la gestione del coordinamento della sicurezza.
Reati Informatici e Trattamento Dati: la gestione dei dati personali dei condomini richiede protocolli per la protezione dei dati, la gestione degli accessi ai sistemi informatici, la prevenzione di data breach, l'implementazione di misure di sicurezza informatica.
La differenza fondamentale tra i due sistemi sta nel diverso approccio metodologico.
La Certificazione UNI 10801 ha il focus sulla persona, adotta un approccio person-centered che si concentra sulla qualificazione delle competenze individuali. Il processo di certificazione valuta la capacità del singolo professionista di gestire autonomamente le complessità dell'amministrazione condominiale.
Il Modello 231 ha il focus sull'organizzazione, adotta invece un approccio organization-centered che si concentra sulla strutturazione di sistemi organizzativi per la prevenzione dei rischi. Questo sistema si basa su:
Questo approccio riflette l'evoluzione dell'amministrazione condominiale verso forme societarie più complesse, che richiedono sistemi di governance strutturati per gestire la molteplicità di rischi e responsabilità.
Di seguito si riassumono sinteticamente alcune altre differenze sostanziali tra la Certificazione UNI 10801 e il Modello 231:
| Aspetto | Certificazione UNI 10801 | Modello 231 |
|---|---|---|
| Natura | Standard tecnico volontario | Obbligo di legge per società |
| Finalità | Qualificazione professionale individuale | Prevenzione reati e compliance aziendale |
| Soggetti | Amministratori persone fisiche | Enti dotati di personalità giuridica |
| Certificazione | Organismo terzo accreditato | Autovalutazione (con possibile certificazione volontaria) |
| Efficacia | Qualificazione professionale | Esimente dalla responsabilità amministrativa |
| Controlli | Mantenimento e rinnovo periodico | Organismo di Vigilanza interno |
| Sanzioni | Perdita della certificazione | Sanzioni pecuniarie e interdittive |
sistono al contempo anche alcuni elementi fondamentali che accomunano il Modello 231 con gli standard ISO. Entrambi i sistemi richiedono un impegno di direzione e organizzazione e un'analisi sistematica dei rischi, anche se con finalità diverse: il Modello 231 è finalizzato alla prevenzione dei reati, mentre la Certificazione UNI 10801 tende al miglioramento della performance.
Questa convergenza metodologica consente alle società di amministrazione condominiale di poter sviluppare sistemi integrati, adottando sia un Modello 231 che la Certificazione UNI 10801, ottimizzando così le sinergie tra diversi standard di compliance.
È importante però sottolineare che la certificazione UNI 10801 non è sostitutiva del MOG 231 per le società di amministrazione condominiale. I due strumenti operano su piani diversi e complementari:
La distinzione tra imprese individuali e società nell'amministrazione condominiale assume particolare rilevanza nell'applicazione dei due sistemi.
L’Amministratore Persona Fisica (Impresa Individuale) opera in un contesto di responsabilità diretta e personale, dove:
Le Società di Amministrazione Condominiale operano invece in un contesto di responsabilità organizzativa complessa, dove:
La certificazione UNI 10801 e il Modello 231 rappresentano due pilastri complementari su cui l'amministrazione condominiale moderna deve fondarsi, superando la concezione tradizionale per abbracciare un approccio sistemico e strutturato alla gestione professionale e dei rischi connessi a tale attività.
La strada verso l'eccellenza nell'amministrazione condominiale passa necessariamente attraverso l'integrazione intelligente di competenze professionali certificate e sistemi organizzativi strutturati, creando un nuovo standard di qualità e di riferimento per l'intero settore.
Per una consulenza specialistica, contattate lo Studio Legale Toppani Vecchiato.
La questione dell'abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio è spesso oggetto di contenzioso ed è quindi opportuno valutare i requisiti necessari per una valida delibera assembleare in materia.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale e immobiliare, presta assistenza anche in materia di abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio.
Una recente e importante pronuncia della Cassazione (sentenza n. 24976/2022) ha fatto chiarezza e stabilito che la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni di cui al D.Lgs. n. 192 del 2005, art. 16, comma 1 bis, e di cui alla L. n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'"an" e del "quomodo" della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell'efficienza energetica e dell'utilizzo di fonti di energia rinnovabili.
La Corte ha chiarito che occorre distinguere due situazioni:
Il singolo condomino può legittimamente rinunciare all'uso dell'impianto comune di riscaldamento per costituire un impianto autonomo, purché dimostri che:
Va poi precisato che l'articolo 1118 del Codice civile sancisce il diritto del condomino alla rinuncia dell'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma precisa anche che, a seguito del distacco, il condomino rimane obbligato a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto, salvo esonero con il consenso unanime di tutti i condòmini, nonché alla quota dei c.d. “consumi involontari”.
Per la dismissione dell'intero impianto centralizzato, la delibera assembleare deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il passaggio dall'impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini. Non è sufficiente una delibera con mero contenuto dismissivo/abdicativo.
In particolare, la Cassazione ha stabilito che la delibera deve prevedere:
La Corte ha precisato che non è sufficiente la sola previsione dell'installazione ad iniziativa dei singoli condomini degli impianti autonomi, in quanto essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella mera soppressione dell'impianto centralizzato.
Nel caso esaminato dalla sentenza, la delibera è stata dichiarata nulla proprio perché si limitava a disporre il mero profilo soppressivo dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l'impianto ritenuto più opportuno, senza alcun vincolo o indirizzo sui termini della conversione.
In conclusione, per una valida delibera di dismissione dell'impianto centralizzato occorre:
La sentenza fornisce quindi una guida chiara per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell'impianto centralizzato, indicando i requisiti necessari per una delibera valida ed efficace che tuteli sia il risparmio energetico sia i diritti dei singoli condomini.
La sentenza della Cassazione n. 24976/2022 rappresenta un punto di riferimento fondamentale per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Non è sufficiente una delibera generica o con semplice valore abdicativo: il documento deve avere un contenuto tecnico e prescrittivo, capace di garantire risparmio energetico, rispetto delle normative vigenti e tutela dei diritti dei singoli condomini.
Affidarsi a uno studio legale specializzato in diritto condominiale consente di redigere delibere conformi alla normativa e ridurre il rischio di impugnazioni o nullità.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, con l’esperienza dell’avvocato Andrea Toppani, offre consulenza mirata per la redazione, verifica e validazione delle delibere condominiali, assicurando piena conformità normativa e tutela dei condomini.
È frequente il caso di occupazione di spazi comuni o del portico condominiale con tavoli, sedie e dehors da parte di condomini o inquilini esercenti attività aperte al pubblico (bar, gelaterie, ristoranti, ecc.).
L’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale, presta consulenza anche nei casi di utilizzazione diretta di una parte comune condominiale.
Trattasi di argomento sul quale è opportuno fornire alcune indicazioni utili.
Ferme eventuali specifiche disposizioni contenute nel regolamento condominiale validamente adottato, l'uso delle parti comuni è disciplinato dall'art. 1102 c.c., che pone due limiti fondamentali:
Tuttavia, è bene sapere che i limiti all'uso delle parti comuni previsti dall'art. 1102 c.c. non sono direttamente applicabili all’occupazione del portico o dello spazio comune che sia gravato da pubblica servitù di uso o passaggio.
L'art. 1117 c.c. elenca le parti necessarie all'uso comune e, in genere, anche il regolamento condominiale offre un elenco, comprendendovi generalmente i porticati, le aree di sedime, di accesso o circostanti il fabbricato condominiale che possono prestarsi a essere utilizzati dagli esercenti per collocare tavolini, sedie o altre strutture al servizio della clientela.
Tuttavia, nei casi di portici o aree insistenti sulla pubblica via è possibile che tali aree siano gravate da servitù di passaggio o di uso pubblico.
È importante appurare e distinguere se l’area in questione sia gravata da semplice servitù di pubblico passaggio o dalla più invasiva servitù di uso pubblico, perché ciò ha rilevanti conseguenze sul potere concessorio della PA e sui poteri deliberativi assembleari condominiali.
La servitù di pubblico passaggio consente alla PA solo l'esercizio dei poteri volti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività, mentre l'uso pubblico comporta una più ampia gamma di utilizzazioni, inclusa la possibilità di autorizzare occupazioni per finalità commerciali (TAR Veneto sentenza n. 1344/2009).
L'amministrazione comunale può regolamentare l'uso delle aree ad uso pubblico contemperando interessi privati e pubblici. Una volta accertato l'uso pubblico, il regime pubblicistico prevale sulla natura privata dell'area e non sarà necessaria una previa verifica della proprietà dell'area, né il consenso del proprietario (TAR Campania-Salerno sentenza n. 400/2025).
Quindi, nei casi di uso pubblico la PA ha poteri più ampi rispetto alla mera servitù di passaggio, con riconoscimento al Comune del potere di:
In tema di uso pubblico di aree condominiali, le decisioni relative alla concessione in uso dell'area spettano all'ente pubblico comunale e non all'assemblea condominiale. L'uso dell’area e l’installazione di strutture funzionali all'esercizio di attività commerciali in tali aree sono soggetti al vaglio autorizzativo della pubblica amministrazione, configurandosi come forma di occupazione di suolo gravato da vincolo pubblicistico.
Pertanto, le delibere assembleari relative ad aree gravate da uso pubblico hanno natura meramente interlocutoria e non possono incidere o modificare il regime autorizzativo pubblicistico dell'area.
L'assemblea può esprimere un parere non vincolante, ma non può esercitare i poteri autoritativi spettanti al Comune, chiamato a contemperare gli interessi pubblici e privati coinvolti.
Le concessioni di occupazione di suolo pubblico sono, quindi, soggette alla c.d. discrezionalità amministrativa. In questo senso, i Comuni adottano solitamente appositi regolamenti, che possono anche prevedere il consenso assembleare all'occupazione dei plateatici come elemento di valutazione nell'ambito del procedimento amministrativo autorizzativo, ma, come anzidetto, la competenza decisionale finale spetta al Comune e le eventuali delibere assembleari autorizzative o di diniego non possono essere vincolanti o costitutive del diritto all'occupazione.
Come anzidetto la gestione pubblicistica del portico a uso pubblico spetta all'ente comunale, mentre l'assemblea mantiene competenze deliberative su tutti gli aspetti relativi alla conservazione, manutenzione e gestione interna del bene, purché non interferiscano con la sua destinazione pubblica. Le delibere devono essere assunte con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. a seconda della materia trattata.
In linea generale, è possibile individuare i seguenti aspetti concernenti la cosa comune ad uso pubblico sui quali l'assemblea condominiale mantiene una competenza deliberativa, pur nel rispetto della prevalente destinazione pubblicistica:
Non sussiste quindi alcun obbligo del Comune di provvedere alla manutenzione, ma soltanto il dovere di: (i) vigilare sulla manutenzione andando a segnalare ai proprietari le situazioni di pericolo idonee ad arrecare pregiudizio agli utenti; (ii) adottare misure opportune e necessarie pereliminare i rischi di pregiudizio e pericolo (ad es. chiudere la zona la transito).
Nei casi in cui il portico o l’area comune sia gravata, invece, da mera servitù di pubblico passaggio, l'assemblea avrà maggiori competenze deliberative e sarà chiamata a autorizzare l’occupazione dell’area, pur senza interferire con la sua destinazione a pubblico passaggio.
Infatti, la circostanza che sull'area privata insista una servitù di passaggio implica per l'amministrazione l'obbligo di richiedere il consenso del proprietario prima di rilasciare l'autorizzazione amministrativa all’esercente, poiché la servitù di passaggio non comporta automaticamente il diritto in capo alla PA di concedere a terzi l'utilizzo esclusivo dell'area gravata. Il condominio proprietario dell'area sottostante al porticato mantiene il diritto di opposizione all'occupazione non autorizzata delle parti comuni condominiali, anche quando queste siano soggette a servitù di passaggio pubblica o invalidamente autorizzate dalla PA senza il consenso del proprietario.
L'autorizzazione comunale per l'occupazione di suolo pubblico eventualmente rilasciata su area di proprietà privata condominiale risulta illegittima e deve essere revocata quando l'amministrazione non abbia acquisito il preventivo consenso del proprietario dell'area interessata.
Del resto l'amministrazione comunale, titolare di una servitù di pubblico passaggio su un area privata, può su di essa esercitare i soli poteri che siano rivolti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività nell'ambito del pubblico interesse giustificativo della servitù medesima, e, pertanto, ove non sia espressamente consentito dal titolo, non può concedere al singolo usi eccezionali e particolari su porzioni di detto immobile.
Il Comune non può disporre di una servitù di passaggio a suo piacimento, aggravando la stessa con un diverso e maggiore uso del bene senza il consenso dei proprietari del fondo servente o del Condominio, dovrebbe prima avviare un procedimento amministrativo volto a dichiarare il carattere di "pubblico interesse" e “l’uso pubblico” dell’area che consenta di superare la necessità del consenso dei proprietari e del condominio compromessi nei propri interessi e diritti privatistici.
Infine, è bene sapere che l'occupazione stabile con tavolini e sedie di un'area comune richiede l'autorizzazione assembleare condominiale unanime e non a maggioranza, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni.
Inoltre, l’art. 1117-ter c.c. richiede, per le modificazioni – anche parziali - delle destinazioni d'uso delle parti comuni: una maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti e del valore, specifiche formalità di convocazione e l'indicazione espressa delle parti comuni oggetto di modifica.
Fermo, ovviamente, il difetto assoluto di potere dell'assemblea condominiale di andare a incidere su aspetti riservati all’autorizzazione amministrativa all’esercizio dell’attività esternamente ai locali commerciali e riservata alla competenza comunale.
L’occupazione di spazi comuni o portici condominiali con tavoli, sedie e dehors richiede particolare attenzione sia agli aspetti civilistici sia a quelli amministrativi. La distinzione tra aree private, servitù di pubblico passaggio e uso pubblico è cruciale, poiché determina il grado di competenza dell’assemblea condominiale e le modalità di autorizzazione.
Gestire correttamente autorizzazioni, delibere assembleari e rispetto della normativa vigente consente di prevenire contenziosi e garantire una fruizione equilibrata degli spazi comuni da parte di tutti i condomini e soggetti coinvolti.
Chi desidera un supporto esperto nella gestione di queste situazioni può affidarsi all’avvocato Andrea Toppani, specializzato in diritto condominiale, per indicazioni pratiche e mirate che tutelino diritti e interessi di condomini, inquilini ed esercenti. Approfondimenti sulle tematiche di diritto condominiale sono disponibili per chi desidera maggior sicurezza nelle scelte operative.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato ha recentemente contribuito, con la partecipazione dell'Avvocato Andrea Toppani in qualità di relatore, al corso di alta formazione "Le Locazioni: Aspetti Giuridici e Fiscali", promosso da ANACI Padova. L'evento, articolato in due giornate, ha offerto ai professionisti del settore immobiliare un'analisi approfondita delle tematiche normative e operative che governano la materia.
L'intervento dell'Avv. Toppani si è concentrato sulla disamina delle strategie di gestione del rischio. L'approccio proposto ha illustrato un metodo strutturato per identificare le potenziali criticità, implementare misure preventive e gestire le controversie qualora si manifestino. Un tema che abbiamo analizzato in dettaglio nella nostra guida pratica ai rischi nelle locazioni.
Durante la sessione formativa sono state analizzate le fasi nevralgiche del rapporto locatizio. È stata data enfasi all'importanza delle verifiche preliminari sull'immobile e alla selezione del conduttore.
Successivamente, è stata esaminata la fase di redazione del contratto, momento fondamentale per la tutela del locatore, e le corrette procedure per la riconsegna dell'immobile. Infine, è stato fornito un inquadramento tecnico del procedimento di sfratto. Per chi volesse approfondire questo specifico iter, è disponibile il nostro articolo su come funziona la procedura di convalida di sfratto e rilascio.
La partecipazione a tali eventi di aggiornamento professionale conferma il costante impegno dello Studio Legale Toppani Vecchiato nell'approfondimento delle tematiche del diritto immobiliare e condominiale, al fine di offrire ai propri assistiti una consulenza sempre puntuale e qualificata.
Nella gestione dell’eventuale controversia per lo sfratto e il rilascio forzoso dell’immobile locato possono adottarsi alcuni accorgimenti utili prevenire problematiche o lungaggini procedurali.
L’Avv. Andrea Toppani, esperto in materia di locazioni è a disposizione per fornire consulenza alle parti locatrici in materia di sfratto e rilascio forzoso dell’immobile.
La procedura di convalida di sfratto rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela dei diritti del locatore.
Trattasi di un procedimento sommario che può essere promosso per licenza di finita locazione prima della scadenza del contratto oppure per morosità in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, chiedendo nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Per le locazioni abitative, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore relativamente al pagamento del canone non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma risulta predeterminata legalmente mediante la previsione di parametri oggettivi ancorati agli articoli 5 della legge 392/1978, afferenti al mancato pagamento di una sola rata del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone.
In tema di prova dell'inadempimento contrattuale nei rapporti locatizi, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve limitarsi a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e il relativo termine di scadenza, mentre grava sul debitore convenuto l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento delle obbligazioni.obbligazioni assunte.
L'articolo 660 del codice di procedura civile stabilisce che le intimazioni di licenza o di sfratto devono essere notificate a mani del conduttore ai sensi degli articoli 137 e seguenti.
Un aspetto di particolare rilevanza è che, come chiarito dalla giurisprudenza consolidata, la notificazione dell'atto di intimazione di sfratto per morosità mediante modalità ex articolo 143 del codice di procedura civile (notificazione all’ultima residenza conosciuta mediante deposito nella casa comunale) risulta incompatibile con il procedimento speciale per convalida di sfratto, in quanto tale procedimento, per la sua specialità e per la gravità delle conseguenze che ne derivano, richiede che il giudice acquisisca certezza circa la conoscenza effettiva e non meramente legale dell'atto di intimazione da parte del destinatario prima di procedere alla convalida.
L'articolo 660, ultimo comma, prevede poi che se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, il notificante deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione. La mancata allegazione della ricevuta di spedizione dell'avviso ex art. 660 c.p.c. comporta l'inefficacia della notificazione stessa.
L'articolo 660 del Codice di Procedura Civile stabilisce che tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza devono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni.
L'articolo 661 del Codice di Procedura Civile stabilisce che quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi inderogabilmente davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.
L'articolo 662 del Codice di Procedura Civile stabilisce che gli effetti dell'intimazione cessano se il locatore non compare all'udienza fissata nell'atto di citazione.
L'articolo 663 del Codice di Procedura Civile prevede che se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto. Il giudice ordina il rinnovo della citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.
Per gli sfratti intimati per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all'attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste.
Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli articoli da 663 a 666, è sufficiente la comparizione personale dell'intimato all’udienza senza l’assistenza di un difensore.
All’udienza, il conduttore nelle locazioni abitative può chiedere al Giudice anche un “Termine di Grazia” per sanare la morosità maturata, oltre alle spese legali dello sfratto intimato.
L'articolo 665 del Codice di Procedura Civile prevede che se l'intimato compare in udienza e si oppone allo sfratto muovendo eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio e il giudizio di opposizione proseguirà secondo le forme ordinarie.
In caso di mutamento di rito, con passaggio dal rito speciale a quello ordinario, prima della prosecuzione del giudizio di merito è obbligatorio esperire il procedimento di mediazione ai sensi del decreto legislativo 28/2010.
I motivi più comuni di opposizione allo sfratto sono legati ad eventuali problematiche o vizi dell’immobile locato (es. vizi occulti non conoscibili: difetti strutturali o impiantistici non evidenti al momento della consegna; sopravvenuta inidoneità: deterioramenti successivi alla consegna non imputabili al conduttore; quando l'immobile presenta difetti tali da renderlo completamente inservibile per l'uso pattuito; mancanza totale della prestazione del locatore: Interruzione completa della fornitura di servizi essenziali di acqua, energia elettrica, riscaldamento, ecc.)
Tuttavia, la giurisprudenza consolidata ha stabilito che la sospensione totale del pagamento del canone da parte del conduttore ai sensi dell’articolo 1460 del codice civile è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore. Qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non risulta legittima la sospensione totale del pagamento del canone.
Infatti, pur non essendo espressamente codificato per i rapporti locativi trova applicazione giurisprudenziale consolidata il principio solve et repete, secondo cui la sospensione totale del pagamento del canone locativo per diverse mensilità si configura contraria al criterio di buona fede ex articoli 1460 e 1375 del codice civile. Il conduttore deve prima adempiere e poi far valere le proprie ragioni e solo inadempimenti gravi e proporzionati giustificano la sospensione, con onere a carico del conduttore di dimostrare l'impossibilità di godimento.
La fase esecutiva successiva alla convalida di sfratto rappresenta un momento procedurale di particolare delicatezza che richiede il rispetto di termini e modalità specifiche per garantire l'effettiva tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte.
In linea generale, il giudice, con il provvedimento che dispone il rilascio, fissa la data dell'esecuzione, dando un termine al conduttore per il rilascio volontario dell’immobile locato.
Decorso tale termine, il locatore potrà dare impulso alla procedura di rilascio forzoso dell’immobile, procedendo dapprima alla notifica dell’Atto di Precetto e poi del Preavviso di Rilascio, cui seguirà un Primo Accesso dell'Ufficiale Giudiziario.
Durante il primo accesso, l'ufficiale giudiziario verifica l'identità degli occupanti, constata lo stato di occupazione dell'immobile, intima formalmente il rilascio, redige verbale dettagliato delle operazioni e fissa la data per il secondo accesso per l’esecuzione materiale dello sfratto con contestuale immissione del locatore nel possesso del bene.
In questa fase è importante che il locatore assuma informazioni sullo stato e l’occupazione dell’unità immobiliare e si attivi organizzando l’attività dei possibili ausiliari in vista del secondo accesso.
Coinvolgere e interrogare anticipatamente i possibili soggetti ausiliari utili in sede esecutiva comporterà maggiori possibilità che, in sede di secondo accesso, l’immobile sia effettivamente restituito al locatore.
I possibili ausiliari da contattare potrebbero essere:
Da ultimo si precisa che l'articolo 609 del codice di procedura civile disciplina dettagliatamente la gestione dei beni mobili rinvenuti nell'immobile al momento dello sfratto, prevedendo che:
Soprattutto in caso di morosità è essenziale procedere con lo sfratto per il rilascio forzoso dell’immobile locato rivolgendosi a un legale esperto in materia di locazioni che possa adottare tutti gli accorgimenti utili a prevenire eventuali problematiche o lungaggini procedurali.
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di locazioni, di sfratto e di rilascio forzoso dell’immobile.
I contratti di locazione immobiliare presentano alcune insidie ed è essenziale prevenire i principali rischi operativi di contenzioso.
L’Avv. Andrea Toppani, esperto in materia di diritto immobiliare e delle locazioni è a disposizione per fornire consulenza alle parti locatrici e utili indicazioni pratiche per gestire locazioni.
1) Prima della stipula del contratto nella fase di verifica preliminare del bene da concedere in locazione, in sede di ricerca del conduttore e al momento della consegna dell’immobile.
2) In sede di preparazione del contratto e di stesura delle relative clausole.
3) Al momento della restituzione dell’immobile alla fine della locazione e della restituzione del deposito cauzionale.
Questi sono i tre momenti in cui gestire le locazioni in modo evoluto e moderno può fare la differenza.
Andiamo ad analizzarli singolarmente.
La fase preliminare alla stipula di un contratto di locazione rappresenta un momento cruciale per prevenire future problematiche e contenziosi.
L'articolo 1575 del codice civile stabilisce che il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla idonea all'uso convenuto. Questo impone una verifica accurata delle condizioni dell'immobile.
La prima categoria di verifiche riguarda la regolarità documentale dell'immobile.
È fondamentale avvalersi di tecnici competenti che verifichino la conformità urbanistica, catastale ed edilizia dell’immobile, controllando la corrispondenza tra lo stato di fatto e i titoli edilizi e quindi che non sussistano difformità che possano comportare problematiche future.
La verifica deve estendersi anche alle certificazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico, termico e del gas. Particolare attenzione deve essere prestata anche agli impianti di sicurezza, verificando la presenza e il funzionamento di sistemi antincendio, uscite di sicurezza e dispositivi di allarme quando richiesti dalla normativa.
Anche la presenza di barriere architettoniche e la necessità di eseguire opere di abbattimento va verificata preliminarmente (ad es. si pensi alla rampa di accesso per i disabili negli esercizi commerciali o la presenza del campanello di chiamata per la posa della rampa mobile).
L’effettuazione preventiva di tali verifiche consente di apprendere la situazione dell’immobile e eventuali criticità, così da poterle affrontare eventualmente con il conduttore in sede di trattativa precontrattuale o inserendo contrattualmente specifiche pattuizioni al riguardo.
Deve scongiurarsi che tali problematiche emergano in corso di locazione dando vita a possibili controversie che potevano prevenirsi e essere risolte anticipatamente alla locazione.
Un aspetto spesso sottovalutato ma di fondamentale importanza è la documentazione fotografica dettagliata dello stato dell'immobile prima della locazione. Questa documentazione risulta essenziale per dirimere future controversie sui danni e sui deterioramenti.
È consigliabile redigere un verbale di consegna dettagliato che descriva minuziosamente lo stato di ogni ambiente, degli impianti e degli arredi eventualmente compresi nella locazione. Il verbale deve essere sottoscritto da entrambe le parti e corredato da documentazione fotografica controfirmata dai contraenti, così da poter essere poi utilizzato come prova documentale al termine della locazione.
In genere le agenzie immobiliari eventualmente coinvolte selezionano già i potenziali conduttori, ma è buona cosa verificare che sia stata richiesta, acquisita e verificata documentazione idonea a valutare l’affidabilità del potenziale conduttore.
Ecco alcuni esempi utili:
La prima verifica da effettuare riguarda l'identità del potenziale conduttore. È necessario acquisire copia di un documento di identità valido e del codice fiscale. Per le persone giuridiche, occorre richiedere la visura camerale aggiornata, verificando i poteri di rappresentanza del soggetto che sottoscrive il contratto.
È consigliabile effettuare una verifica presso il registro delle imprese per controllare la regolarità della società e l'assenza di procedure concorsuali in corso.
Per i professionisti, è opportuno verificare l'iscrizione agli albi professionali di riferimento.
Per i conduttori stranieri, è necessario verificare la regolarità del soggiorno in Italia, richiedendo copia del permesso di soggiorno o della carta di soggiorno per i cittadini extracomunitari, e anche il codice fiscale italiano.
La verifica della solvibilità del conduttore rappresenta un aspetto cruciale per prevenire future morosità. È necessario richiedere al potenziale conduttore la consegna di documentazione che attesti la capacità economica del conduttore di far fronte agli obblighi contrattuali.
L’indisponibilità a fornire tali documenti va valutata negativamente e consiglierà di valutare altri candidati a cui concedere in locazione l’immobile.
Per i lavoratori dipendenti, occorre acquisire le ultime buste paga, il CUD o la certificazione unica, e possibilmente una dichiarazione del datore di lavoro che attesti la continuità del rapporto. Per i lavoratori autonomi e i professionisti, è necessaria l'ultima dichiarazione dei redditi e, se disponibile, il modello UNICO con i relativi allegati.
Per le società, è fondamentale acquisire gli ultimi bilanci approvati ed è consigliabile chiedere anche una situazione contabile aggiornata che evidenzi l'andamento economico più recente.
È consigliabile effettuare una verifica presso le centrali rischi per controllare l'eventuale presenza di segnalazioni negative. Questa verifica può essere effettuata direttamente dal potenziale conduttore che può richiedere il proprio report creditizio e consegnarlo al locatore.
È importante verificare anche l’autenticità dei documenti che vengono consegnati e leggere attentamente le buste paga, verificando se vi sono annotazioni di cessioni del quinto dello stipendio, pignoramenti o pagamenti diretti (assegno di mantenimento) all’ex coniuge che possono essere indicativi di un soggetto cattivo pagatore o sovraindebitato.
Un elemento di particolare importanza è rappresentato dalle referenze personali.
È opportuno richiedere una lettera di referenze o di raccomandazione del datore di lavoro o del precedente locatore, indagando anche i motivi di trasferimento. Quantomeno è essenziale avere la possibilità e l’autorizzazione a contattare telefonicamente il datore di lavoro e/o il precedente locatore.
Da ultimo, vanno interrogate le più comuni banche dati informative per conoscere la situazione patrimoniale del potenziale conduttore e la presenza di pregiudizievoli (pignoramenti, protesti, procedure concorsuali, ecc.), compresa, possibilmente, la Banca Dati Morosità Immobiliare.
La disciplina delle locazioni si caratterizza per un articolato sistema di norme imperative non derogabili dalle parti che il legislatore ha predisposto per tutelare la parte contrattualmente più debole del rapporto, generalmente identificata nel conduttore.
Inoltre, alcune tipologie di contratti a uso abitativo (i c.d. contratti concertati) non permettono di discostarsi da certi modelli contrattuali o richiedono contenuti specifici (i c.d. contratti transitori).
Quindi è sconsigliabile redigere un contratto a piacimento dei contraenti (o particolarmente favorevole al locatore), perché ciò potrebbe invalidare la clausola derogativa della disciplina legislativa, con applicazione di quest’ultima.
Tali clausole potrebbero essere affette da nullità, rilevabile d'ufficio dal giudice, imprescrittibile, insanabile, con sostituzione di diritto della clausola nulla con la disciplina legale (art. 1419, comma 2, c.c.) senza comportare la nullità dell'intero contratto.
Alcuni esempi di norme ritenute inderogabili possono essere:
Pur nei limiti dettati dall’inderogabilità della disciplina legislativa è comunque possibile intervenire inserendo nel contratto alcune clausole in grado di fornire maggiore tutela alla parte locatrice, quali:
La fideiussione bancaria o assicurativa rappresenta la forma di garanzia più sicura, ma è anche la più costosa per il conduttore.
In alternativa, può essere richiesta una fideiussione personale inserendola nel testo contrattuale (co-conduttore) o a latere, di soggetti con adeguata capacità patrimoniale. In questo caso, è necessario verificare la solvibilità anche del fideiussore, richiedendo la documentazione reddituale e patrimoniale di cui sopra.
Il deposito cauzionale, pur rappresentando una forma di garanzia limitata, costituisce comunque un elemento di tutela. È consigliabile richiedere un deposito proporzionato al canone e ai rischi specifici della locazione.
Si consiglia poi di valutare la sottoscrizione di polizze di tutela legale presenti in commercio, pagate dall’inquilino, che garantiscono a chi concede in locazione il proprio immobile copertura nel pagamento delle spese dell’avvocato di fiducia per tutte le controversie inerenti la locazione, oltre a un indennizzo per i canoni insoluti non recuperati e per i danni arrecati all’immobile.
È fondamentale inserire nel contratto clausole specifiche sulla destinazione d'uso dell'immobile che esonerino il locatore da responsabilità per difetto, diniego o revoca di autorizzazioni amministrative, anche se dipendenti dall'unità immobiliare locata, ponendo l'adeguamento dei locali alle prescrizioni per l'esercizio della specifica attività espressamente a carico del conduttore.
È opportuno inserire clausole che attestino l'accettazione dell'immobile nello stato in cui si trova.
Il conduttore che accetta espressamente la consegna dell'immobile dichiarando la propria completa soddisfazione senza rilievi od osservazioni circa lo stato di efficienza, tendenzialmente è limitato, se non impossibilitato, poi ad invocare vizi o carenze strutturali ed impiantistiche gravi.
Per le locazioni commerciali è essenziale inserire clausole che chiariscano la ripartizione degli oneri relativi alle autorizzazioni amministrative, prevedendo che l'onere di verificare l'idoneità del bene allo svolgimento dell'attività e di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative grava sul solo conduttore.
Se del caso possono inserirsi in contratto specifiche clausole circa le condizioni di restituzione dell'immobile, quali ad esempio l'obbligo di riconsegna pulito e imbiancato. La violazione di tali pattuizioni legittima il trattenimento del deposito cauzionale, risultando provato in via presuntiva l'inadempimento del conduttore dalla necessità di sostenere spese per pulizia e tinteggiatura documentate dal locatore.
È lecito inserire nel contratto di locazione una clausola espressa di rinuncia preventiva del conduttore a qualsiasi compenso o indennità per migliorie o addizioni, con conseguente esonero del locatore dall'obbligo di corrisponderle.
Anche la fase conclusiva del rapporto locativo rappresenta un momento di particolare delicatezza.
La corretta gestione della riconsegna dell'immobile, della restituzione della cauzione e della valutazione di eventuali migliorie e addizioni è essenziale per prevenire contenziosi e garantire una conclusione ordinata del rapporto contrattuale. Con particolare attenzione agli immobili commerciali, specialmente in caso di cessioni intermedie di azienda.
La redazione e sottoscrizione di un verbale di consegna iniziale dettagliato che descriva lo stato di ogni ambiente, degli impianti e degli arredi eventualmente compresi nella locazione, è chiaramente importante e costituisce il punto di partenza in sede di riconsegna al termine della locazione.
L'articolo 1590 del codice civile stabilisce il principio fondamentale secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Il suggerimento è quello di procedimentalizzare e preparare al meglio la riconsegna.
Innanzitutto è essenziale recuperare la documentazione relativa allo stato dell'immobile al momento della consegna iniziale, comprese eventuali fotografie e il verbale di consegna originario.
È consigliabile poi effettuare una ispezione preventiva precedentemente all’effettiva riconsegna, verificando sistematicamente ogni ambiente, controllando lo stato di pavimenti, pareti, soffitti, infissi, impianti e arredi eventualmente compresi nella locazione. Ogni anomalia o danno deve essere poi documentata fotograficamente.
Successivamente va predisposto un verbale di riconsegna corredato delle fotografie e descrittivo, lasciando in bianco una parte compilativa dove annotare le dichiarazioni delle parti al momento della riconsegna delle chiavi.
Il verbale di riconsegna finale, corredato di fotografie e controfirmato dalle parti, è uno strumento probatorio essenziale per documentare lo stato dell'immobile al momento del rilascio. Altrimenti per il locatore sarà difficile fornire la prova dei danni esistenti al momento della riconsegna. Il verbale dovrà contenere una descrizione dettagliata dello stato di ogni ambiente, degli impianti, degli arredi e di ogni elemento che possa essere oggetto di valutazione. È fondamentale che sia sottoscritto da entrambe le parti.
La documentazione fotografica allegata al verbale costituisce elemento probatorio complementare di particolare importanza. La prova fotografica del prima e dopo costituisce documentazione idonea a dimostrare l'entità dei danni cagionati dal conduttore, tuttavia le fotografie prodotte devono essere contestualizzate temporalmente con allegazione al verbale di riconsegna debitamente sottoscritto.
Deve ricordarsi, infatti, che la ripartizione dell'onere probatorio in materia di danni all'immobile locato segue principi consolidati: incombe sul locatore l’onere di fornire la prova del deterioramento intervenuto tra consegna e restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
In caso di contestazioni da parte del conduttore sullo stato dell'immobile o sull'imputabilità dei danni, è consigliabile documentare le posizioni di entrambe le parti nel verbale di riconsegna, andando a gestire le contestazioni.
È opportuno prevedere all’interno del verbale di consegna anche un accordo relativamente alla restituzione o al trattenimento, anche parziale, del deposito cauzionale eventualmente versato.
Il deposito cauzionale rappresenta una forma di garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali del conduttore, ma il locatore può sottrarsi alla restituzione di tale importo solo a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione di tali somme.
L'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile, con la conseguenza che il trattenimento della somma dopo il rilascio richiede la proposizione di domanda giudiziale per l'attribuzione della stessa a copertura di specifici danni subiti.
Pertanto, salvo il frequente caso di compensazione del deposito cauzionale con i crediti del locatore, è auspicabile pattuire in sede di verbale di riconsegna il trattenimento, anche parziale, del deposito cauzionale eventualmente versato dal conduttore.
La prevenzione delle controversie nelle locazioni passa da procedure semplici ma rigorose: verifiche documentali e tecniche, contratti calibrati e verbali fotografici certificati. Per approfondimenti operativi sul diritto immobiliare e per ricevere strumenti pratici utili alla gestione del rischio è possibile richiedere materiale informativo o una consulenza specialistica dello Studio Legale Toppani Vecchiato. Se gestisci immobili in contesti condominiali, integrare le migliori pratiche con la normativa condominiale è essenziale. Per supporto nella redazione delle clausole contrattuali o nella predisposizione del verbale di consegna, il team di professionisti dello studio è a disposizione.
