Il fenomeno delle locazioni turistiche, dei bed and breakfast e degli affittacamere ha assunto negli ultimi anni dimensioni tali da porre con sempre maggiore frequenza il problema dei rapporti con il condominio. Molti regolamenti condominiali contengono divieti di destinazione delle unità immobiliari, ma spesso sono disposizioni vecchie, scritte quando queste forme di ospitalità non esistevano o erano marginali. Cosa si può fare, oggi, per limitarle o regolamentarle?
La prima distinzione è tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza in assemblea, può disciplinare soltanto l'uso delle cose comuni e non può imporre limiti alla destinazione delle proprietà esclusive. Il regolamento contrattuale, invece, è approvato all'unanimità da tutti i condomini, richiamato espressamente nei singoli atti di acquisto e può validamente comprimere i diritti dei proprietari sulle loro unità immobiliari, anche vietando determinate attività.
Se il vostro regolamento è stato approvato a maggioranza e contiene divieti di destinazione (attività alberghiera, commerciale, professionale) quelle clausole rischiano di essere nulle. Se invece è contrattuale, occorre verificarne la portata testuale.
La locazione abitativa, anche nella forma transitoria disciplinata dall'articolo 5 del decreto legislativo 431 del 1998, è una destinazione perfettamente coerente con la natura abitativa dell'immobile. Non comporta alcun mutamento di destinazione d'uso, né integra un'attività imprenditoriale o ricettiva. Un regolamento che vieti genericamente l'attività alberghiera o commerciale non tocca minimamente la locazione a studenti o professionisti con contratto registrato. Per introdurre un divieto di questo tipo servirebbe una modifica del regolamento all'unanimità, perché si andrebbe a limitare la facoltà di godimento del bene nella sua destinazione più naturale.
La locazione turistica è una locazione abitativa a tutti gli effetti, anche se di breve durata e con finalità turistica. Non è attività ricettiva.
Il B&B e l'affittacamere sono invece attività ricettive extralberghiere e richiedono generalmente una SCIA al Comune. La giurisprudenza della Cassazione ha avuto oscillazioni: ha escluso che il B&B comporti mutamento della destinazione a civile abitazione, ritenendo che una clausola regolamentare che si limiti a prescrivere l'uso abitativo non vieti automaticamente l'affittacamere, in assenza di un divieto espresso e specifico. In altre pronunce la Cassazione ha invece equiparato l'affittacamere all'attività commerciale, ritenendolo vietato laddove il regolamento escluda destinazioni di tipo commerciale.
In ogni caso, se il regolamento vieta la sola «attività alberghiera», il B&B e l'affittacamere potrebbero non ricadervi, perché la normativa nazionale distingue nettamente tra strutture alberghiere ed extralberghiere. Ovviamente la clausola che vieta l'attività alberghiera, se non approvata all'unanimità, è nulla nella parte in cui limita l'uso delle proprietà esclusive.
Se il condominio vuole davvero limitare o vietare queste attività, la strada è una modifica del regolamento approvata all'unanimità da tutti i condomini. La clausola va formulata in modo chiaro, specifico e analitico, indicando esattamente quali attività si intendono vietare — B&B, affittacamere, locazioni turistiche, sublocazioni a studenti, e così via — perché la giurisprudenza richiede che i divieti siano espressi e non suscettibili di interpretazione estensiva. Una volta approvata, la modifica andrebbe trascritta nei registri immobiliari e richiamata negli atti di compravendita, per renderla opponibile ai futuri acquirenti.
Vale anche la pena verificare se il Comune abbia già adottato regolamenti edilizi o urbanistici che limitano queste attività in zona residenziale: può essere un'alternativa o un complemento all'intervento condominiale.
Quanto alla regolarità amministrativa dell'attività (SCIA, autorizzazioni comunali), non esiste una norma che obblighi il condomino a depositare questi documenti presso l'amministratore. Tuttavia, l'amministratore ha il potere-dovere di curare l'osservanza del regolamento condominiale, e la Cassazione ha chiarito che per esercitare questo compito può agire anche senza una preventiva delibera assembleare. Ne discende che l'amministratore può legittimamente chiedere al condomino informazioni sulla natura dell'attività svolta e sulla sua conformità al regolamento, e il condomino ha un dovere di collaborazione che deriva dal rapporto condominiale. Se si vuole rendere questo obbligo automatico e preventivo, è opportuno inserirlo espressamente nel regolamento, sempre con delibera all'unanimità.
In caso di azione legale per ottenere l’adempimento di tale divieto regolamentare il Condominio si esporrebbe a una eccezione di nullità del regolamento nelle parti in cui comprime i diritti dei singoli sulle unità esclusive.
L’unica alternativa rispetto al regolamento contrattuale è verificare se dal punto di vista amministrativo la struttura ricettiva è in regola con la normativa della Regione Veneto, le leggi nazionali in materia e i regolamenti comunali.
Le locazioni turistiche sono soggette a regolamentazione specifica solitamente a livello regionale, generalmente l’avvio in forma imprenditoriale si presenta tramite il portale Suap del Comune con registrazione sul portale regionale per ottenere il codice identificativo e vanno rispettati i requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas/monossido). L’attività di Bed & Breakfast può anche essere gestita in forma familiare (non imprenditoriale) ma richiede comunque la presentazione di una SCIA e prevede precisi standard sui servizi minimi (cambio biancheria, pulizia, tipologia di colazione). In genere i Comuni regolamentano poi l'Imposta di Soggiorno prevedendo obblighi precisi per i gestori (registrazione e utilizzo del portale telematico comunale dell'imposta di soggiorno, pagamento dell'imposta, ecc.).
Non esiste un obbligo espresso di comunicare preventivamente all'amministratore l'avvio di un B&B o di un'attività di locazione turistica, tuttavia l'amministratore è legittimato a pretendere informazioni e può legittimamente chiedere al condomino informazioni sulla natura dell'attività svolta nell'appartamento e sulla sua conformità al regolamento e alla normativa vigente, e il condomino ha un dovere di collaborazione che discende dal rapporto condominiale. L’amministratore può, in caso di resistenza, valutare l’opportunità di rivolgere un esposto alla PA affinché sia verificata la regolarità dell’attività esercitata in condominio.
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di diritto condominiale e immobiliare.
Chi si trova in comproprietà di un immobile e desidera sciogliersi dalla comunione si imbatte in un percorso stragiudiziale e giudiziale articolato.
La strategia per addivenire allo scioglimento della comunione immobiliare presenta filtri processuali e condizioni sostanziali che l'avvocato deve conoscere con precisione.
I profili che meritano particolare attenzione sono: la via tecnico-stragiudiziale, la mediazione obbligatoria, la regolarità urbanistico-catastale quale condizione dell'azione, e la percorribilità — in determinate situazioni — della strada alternativa dell'usucapione.
Prima di assumere qualsiasi iniziativa è essenziale che l'avvocato conduca una fase istruttoria preliminare accurata.
Occorre anzitutto ricostruire documentalmente i titoli di provenienza: atti di acquisto, successioni, accettazioni di eredità (anche tacite), donazioni, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie.
Va poi acquisita la documentazione urbanistico-catastale completa: visure storiche, planimetrie depositate, elaborato planimetrico. Per i terreni è indispensabile il certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune, che indica la disciplina urbanistica applicabile e consente di verificare l'edificabilità e i vincoli esistenti.
Una volta raccolta tale documentazione è opportuno incaricare un tecnico di fiducia per una verifica della conformità urbanistico-catastale, al fine di accertare la corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili e le planimetrie depositate in catasto, nonché la conformità edilizia rispetto ai titoli abilitativi (permessi di costruire, DIA, SCIA, condoni).
È un passaggio cruciale perché l'art. 46 D.P.R. 380/2001 e l'art. 40 L. 47/1985 impongono, a pena di nullità, che gli atti traslativi di diritti reali contengano la dichiarazione di regolarità urbanistica e la divisione giudiziale non può essere disposta, né mediante vendita né mediante assegnazione, in assenza della previa regolarizzazione urbanistica degli immobili oggetto di causa. Pertanto, qualora l’immobile in comunione risultasse non conforme, dovrà valutarsi da punto di vista tecnico la sua sanabilità, la procedura di sanatoria adottabile e i relativi costi.
Il secondo aspetto tecnico da valutare attiene alla possibilità di frazionare materialmente l'immobile in porzioni autonome. Devesi verificare se il bene è comodamente divisibile sotto il profilo strutturale creando porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, omogenee sotto il profilo economico-funzionale, senza deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero.
Nel caso in cui l'immobile non fosse comodamente divisibile, dovranno valutarsi dal punto di vista tecnico delle soluzioni alternative.
Le alternative alla divisione in natura possono essere:
La scelta tra queste soluzioni dipende dalla consistenza oggettiva del compendio immobiliare, dalla volontà dei condividenti e dalla presenza di eventuali vincoli (ipotecari, urbanistici).
Completate le verifiche tecniche, prima di intraprendere la strada giudiziale — con i suoi costi, tempi e filtri processuali — è opportuno esperire un tentativo stragiudiziale di composizione bonaria con l'invio, tramite avvocato, di una lettera formale a tutti gli altri comproprietari, in cui si manifesta la volontà di sciogliere la comunione e si invitano i destinatari a concordare le modalità di divisione, con l'avvertimento che, in mancanza di riscontro, si procederà con la mediazione obbligatoria e, se necessario, con il giudizio di divisione.
Questa iniziativa può condurre a una divisione amichevole con risparmio di tempo e costi, oltre a costituire un passaggio preparatorio utile per la successiva mediazione obbligatoria.
Infatti, se il tentativo stragiudiziale avrà esito positivo, le parti potrebbero procedere con la divisione contrattuale (o amichevole) dinanzi al notaio, quale soluzione più rapida ed economica, a condizione che gli immobili siano urbanisticamente e catastalmente regolari: se le difformità non fossero sanate, il notaio non potrà ricevere l'atto. Questo è il motivo principale per cui la due diligence preliminare è importantissima per individuare e capire come risolvere le irregolarità prima ancora di sedersi al tavolo negoziale.
L'art. 5, comma 1, del D.Lgs. 28/2010, nel testo riformato dal D.Lgs. 149/2022 (c.d. Riforma Cartabia), include espressamente la divisione tra le materie per le quali l'esperimento del procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Non si tratta di un mero adempimento formale: la condizione si considera avverata solo se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza accordo.
Il procedimento di mediazione prevede la partecipazione delle parti (salvo il rilascio all’avvocato o a soggetti terzi di una procura sostanziale). La mancata partecipazione personale senza giustificato motivo della parte chiamata alla mediazione espone la parte assente alla condanna al versamento all'erario di una somma corrispondente al doppio del contributo unificato (art. 12-bis, comma 2, D.Lgs. 28/2010) e consente al giudice di desumere argomenti di prova nel successivo giudizio.
La parte chiamata ha facoltà di aderire o meno al procedimento, tuttavia la mancata adesione sarà valutata negativamente nell’eventuale successivo procedimento giudiziale. In caso di mancata adesione il procedimento di mediazione non andrà oltre al primo incontro, mentre con l’adesione le parti aderenti potranno decidere se proseguire o meno con la mediazione mediante incontri successivi. Il mediatore potrà incontrare le parti od i difensori separatamente, stimolare il raggiungimento di un accordo conciliativo e finanche, di propria iniziativa, formulare una proposta conciliativa.
Gli esiti della mediazione potranno essere di due tipi: il raggiungimento di un accordo conciliativo o il mancato raggiungimento dello stesso.
Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019 hanno affermato il seguente principio di diritto: «Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dall'art. 40, comma 2, della L. n. 47 del 1985, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale».
Pertanto, la divisione giudiziale sconta gli stessi limiti di un atto negoziale di scioglimento della comunione stipulato tra le parti: un fabbricato abusivo non può essere diviso, né in sede notarile, né attraverso una sentenza.
Le Sezioni Unite hanno comunque precisato che la regolarità edilizia e catastale può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione, quindi non trattasi di un presupposto da soddisfare necessariamente prima dell'introduzione del giudizio, ma deve comunque sussistere al momento della pronuncia. È essenziale quindi attivarsi tempestivamente per sanare, quantomeno in pendenza di causa, eventuali irregolarità riscontrate onde evitare la declaratoria di inammissibilità della domanda divisionale.
È importante sapere che la presenza di difformità edilizie non costituisce invece ostacolo alla dichiarazione giudiziale di usucapione.
A differenza dell’atto notarile e della sentenza di divisione, l'usucapione è un acquisto a titolo originario: la proprietà si acquista per effetto del possesso protratto per il tempo ventennale previsto dalla legge (art. 1158 c.c.), non per effetto di un atto traslativo tra vivi.
L'abusività edilizia non incide sui requisiti del possesso ad usucapionem e non impedisce l’acquisto a titolo originario per possesso continuato, pacifico, pubblico e non interrotto per il tempo necessario.
Ovviamente, chi agisce per usucapione deve però fornire prova rigorosa di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva. Nel caso del comproprietario che intenda usucapire la quota degli altri comunisti, l'onere è particolarmente gravoso: non è sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune, ma occorre dimostrare un possesso esclusivo uti dominus, manifestato in modo inequivocabilmente incompatibile con la possibilità di godimento altrui (c.d. interversio possessionis).
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di diritto immobiliare.
L'avvocato che si occupa di diritto di famiglia è obbligato a tutelare i soggetti più vulnerabili del nucleo familiare.
La tutela dei soggetti vulnerabili è un principio e valore fondante l’attività quotidianamente svolta dall’Avvocato Moira Vecchiato in materia di diritto di famiglia, violenza e separazione e divorzio,
Il Consiglio Nazionale Forense, trattando la deontologia forense nel diritto di famiglia, evidenzia come il ruolo dell’avvocato in questo delicato settore non si limiti alla mera rappresentanza processuale del genitore, ma assuma una dimensione più ampia di tutela dei soggetti più vulnerabili: i minori.
L'avvocato di famiglia deve quindi essere consapevole che una determinate azione o omissione può avere ripercussioni significative sui minori coinvolti, assumendo quindi una responsabilità che trascende il rapporto con il genitore assistito per estendersi alla tutela dell'interesse superiore del minore.
L’avvocato assume un ruolo sociale diventando strumento essenziale per garantire che il conflitto tra adulti non si trasformi in pregiudizio per i soggetti più deboli della famiglia.
Nei contenziosi giudiziali familiari che coinvolgono minori l’avvocato ha quindi significativi obblighi di informazione e dissuasione del cliente a tutela del contesto familiare.
Specificatamente, secondo il CNF (sentenza n. 291/2024), l'avvocato che opera nel diritto di famiglia ha "non solo il dovere ma invero l'obbligo di svolgere un ruolo protettivo del minore, arginando il conflitto invece che alimentarlo". Questa affermazione, riprendendo l'orientamento del Tribunale di Milano (ord. 23.3.2016), chiarisce che "nei procedimenti di famiglia, dunque, l'avvocato è difensore del padre o della madre, ma certamente è anche difensore del minore. Qualunque sia la sua posizione processuale".
Scegliere l'Avvocato Vecchiato significa affidarsi a un professionista che:
Se stai affrontando una crisi familiare, è fondamentale intervenire subito con il supporto giusto.
L’Avvocato Moira Vecchiato è a disposizione per analizzare il tuo caso e guidarti verso la soluzione migliore per te e per i tuoi figli.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, chiarisce il ruolo dell'avvocato matrimonialista in presenza di violenza domestica.
La violenza assistita rappresenta una delle forme di maltrattamento più insidiose e rilevanti nei procedimenti di affido, separazione e divorzio. Non si tratta solo di assistere fisicamente a un litigio, ma, come definito dal Cismai (Coordinamento Italiano dei Servizi contro il Maltrattamento e l'Abuso all'Infanzia), è l'esperienza da parte del minore di qualsiasi forma di maltrattamento – fisico, verbale, psicologico, sessuale ed economico – esercitata su figure di riferimento (tipicamente, uno dei genitori o un partner).
I dati sono allarmanti: centinaia di migliaia di minorenni hanno vissuto la violenza all'interno delle mura domestiche. Spesso, la violenza assistita è indiretta: il bambino non è la vittima fisica diretta, ma percepisce la violenza osservandone gli effetti sul corpo, sulla psiche e sull'ambiente di vita della madre o di un'altra figura significativa, causati dal partner o ex-partner. Il trauma deriva dalla consapevolezza di ciò che sta accadendo e dall'impotenza di fronte alla sofferenza del genitore.
Il ruolo dell'avvocato matrimonialista è cruciale nel portare alla luce queste dinamiche, poiché la violenza domestica, in ogni sua forma, ha ripercussioni devastanti sullo sviluppo dei bambini e degli adolescenti, influenzando:
La Cassazione è intervenuta in modo ferreo vietando il diritto di visita e i rapporti tra i figli minori e i genitori che commettono atti violenti in loro presenza (cd. violenza assistita), precisando anche che i comportamenti violenti non devono necessariamente essere fisici: integrano il delitto di maltrattamenti anche gli atti di disprezzo e di offesa nei confronti dell’altro coniuge.
Contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato, specializzata in violenza sulle donne, per una consulenza, saprà ascoltarti e fornirti assistenza legale per elaborare e uscire dagli episodi di violenza domestica su donne e minori.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, commenta la recente sentenza del 27 settembre 2025 del Tribunale di Roma che affronta una questione di grande rilevanza pratica: cosa accade quando uno dei cointestatari di un conto corrente preleva somme che in realtà appartengono esclusivamente all'altro?
La vicenda riguarda due ex coniugi che avevano aperto un conto corrente cointestato durante il matrimonio. Dopo la separazione, la moglie si è accorta che l'ex marito aveva prelevato dal conto ben 28.700 euro, utilizzandoli per spese personali: bonifici alla collaboratrice domestica, contributi per le spese condominiali della figlia e trasferimenti su conti di sua esclusiva proprietà.
Il conto era stato alimentato esclusivamente dalla moglie, mentre il marito non aveva mai contribuito con proprie risorse.
Il Tribunale ha chiarito un aspetto cruciale: la cointestazione di un conto corrente non significa automaticamente che le somme appartengano in parti uguali ai cointestatari. Questa presunzione vale solo nei rapporti con la banca, ma può essere superata nei rapporti interni tra i cointestatari.
Quando è dimostrato che il conto è stato alimentato esclusivamente da uno dei cointestatari, l'altro non può prelevare somme senza consenso, nemmeno se formalmente autorizzato dalla banca a operare autonomamente.
La sentenza ha importanti ricadute per quei coniugi che hanno un conto cointestato;
quindi come fare per tutelarsi?
La decisione del Tribunale romano invia un messaggio inequivocabile: la sostanza economica prevale sulla forma giuridica. Non basta essere formalmente cointestatari per poter disporre liberamente delle somme presenti sul conto, se queste provengono dalle risorse di un solo soggetto.
Contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato per una consulenza .
Quando si affronta una separazione o un divorzio, una delle questioni più delicate riguarda la determinazione dell'assegno di mantenimento.
L’Avv. Moira Vecchiato, professionista esperta in diritto di famiglia, ha potuto constatare che molti clienti sono convinti che le dichiarazioni dei redditi dell'ex coniuge rappresentino un limite invalicabile per il giudice. Niente di più sbagliato.
La Cassazione è stata chiarissima: le dichiarazioni fiscali non vincolano mai il Tribunale nella quantificazione dell'assegno di mantenimento perchè sono documenti creati per finalità tributarie, non per fotografare la reale capacità economica di una persona nei rapporti familiari.
Come ha stabilito la Suprema Corte, le dichiarazioni dei redditi hanno una funzione tipicamente fiscale e nelle controversie familiari non hanno valore vincolante per il giudice, che può fondare il suo convincimento su altre risultanze probatorie.
Nella sua esperienza professionale, l’Avv. Moira Vecchiato ha visto Tribunali andare ben oltre i numeri della dichiarazione dei redditi, concentrandosi su elementi molto più concreti:
1. Il tenore di vita effettivo
2. Il patrimonio reale
3. I "segnali" economici
Un caso di studio
Il marito dichiarava 25.000 euro annui, ma:
Il Tribunale ha stabilito un assegno ignorando completamente le dichiarazioni fiscali prodotte in giudizio.
Nella pratica professionale, l’Avv. Moira Vecchiato ha imparato che la strategia più efficace è sempre la trasparenza accompagnata da una difesa tecnica competente. Il giudice apprezza l'onestà e “punisce” chi cerca di raggirarlo con artifici contabili.
Le dichiarazioni dei redditi sono solo il punto di partenza, mai quello di arrivo. Il Tribunale guarda alla sostanza, non alla forma. Come avvocato, il compito dell’Avv. Moira Vecchiato è aiutarti a presentare la situazione reale in modo chiaro e convincente, sia che tu debba ricevere un assegno adeguato, sia che tu debba dimostrare la tua effettiva capacità contributiva.
Contatta l’Avvocatessa Moira Vecchiato, in esperta in diritto di famiglia e separazione e divorzio, per una consulenza .
L'evoluzione del settore dell'amministrazione condominiale ha portato alla definizione di due importanti strumenti di qualificazione e controllo: la Certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori di condominio e il Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex D.Lgs. 231/2001 per le società che operano come amministratori condominiali.
Sebbene entrambi mirino a elevare gli standard professionali e a garantire una gestione più sicura e trasparente, presentano caratteristiche, finalità e ambiti di applicazione profondamente diversi.
Analizziamo le principali differenze tra questi due sistemi per comprendere come possano integrarsi efficacemente nella gestione moderna dell'amministrazione condominiale.
Per una consulenza in materia contattate l’avv. Andrea Toppani, esperto in condominio e proprietà immobiliare.
La norma UNI 10801:2024 "Attività professionali non regolamentate - Amministratore di condominio - Requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità" rappresenta uno standard tecnico volontario che definisce i requisiti professionali per l'esercizio dell'attività di amministratore condominiale secondo specifici standard di qualità.
L'Approccio Metodologico della UNI 10801 identifica i seguenti temi:
L’iter di certificazione andrà a verificare come l’amministratore svolge la sua attività professionale in sede di: a) accettazione dell’incarico; b) redazione del preventivo di spesa e rendiconto condominiale e predisposizione della nota esplicativa/integrativa; c) convocazione e gestione dell’assemblea ed esecuzione delle delibere assembleari; d) osservare e far rispettare il regolamento di condominio; e) gestione della compagine condominiale; f) riscossione dei contributi condominiali e pagamento delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria; g) gestire il conto corrente intestato al condominio; h) gestione degli adempimenti fiscali per il condominio; i) manutenzione e conservazione di parti comuni e impianti; k) gestione delle coperture assicurative; m) accesso alla documentazione condominiale e in materia di tutela dei dati personali; n) gestione dei contenziosi, procedimenti di mediazione; p) creazione e gestione del fascicolo del condominio; q) gestione dello studio.
L’iter di certificazione si concluderà con un esame, che si compone dell’analisi del curriculum vitae dell’amministratore per verificare il possesso dei requisiti professionali, di un esame scritto e di un esame orale.
Quindi la certificazione UNI 10801 analizza e certifica le competenze individuali teoriche e pratiche, l’esperienza professionale e l’adozione di un sistema di formazione periodica continua per il mantenimento e lo sviluppo delle competenze.
La certificazione UNI 10801 è rivolta ai professionisti individuali che operano tradizionalmente in regime di mandato fiduciario e con ampia discrezionalità operativa.
Il D.Lgs. 231/2001 regola la responsabilità amministrativa degli enti e impone di strutturare l'organizzazione aziendale per prevenire la commissione di reati. Il modello 231 costituisce un vero e proprio "sistema di gestione" finalizzato alla prevenzione dei reati-presupposto.
Il Modello 231 si basa su un approccio risk-based, su di un costante monitoraggio del contesto legislativo pertinente con conseguente rielaborazione della struttura organizzativa in funzione dell'evoluzione normativa e giurisprudenziale.
Questo approccio si articola attraverso diverse fasi metodologiche:
Le Materie del Modello 231 per l'Amministrazione Condominiale sono certamente più ampie rispetto a quelle trattate dalla UNI 10801 ed affrontano specifiche categorie di reati-presupposto, ciascuna richiedente protocolli di controllo dedicati. I reati che andranno affrontati saranno certamente:
Reati contro il Patrimonio: la gestione dei fondi condominiali rappresenta un'area di rischio primaria.
Reati di Corruzione: i rapporti con fornitori e la gestione degli appalti condominiali richiedono procedure per la qualificazione dei fornitori, la gestione trasparente delle procedure di affidamento, il monitoraggio dell'esecuzione contrattuale, la prevenzione di conflitti di interesse.
Reati Ambientali: la gestione degli immobili condominiali può comportare rischi ambientali che richiedono protocolli per la gestione dei rifiuti, il controllo delle emissioni, la prevenzione dell'inquinamento, la gestione di sostanze pericolose come l'amianto.
Reati in Materia di Sicurezza sul Lavoro: l'organizzazione di lavori in condominio, anche in regime di appalto, richiede protocolli per la verifica dei requisiti di sicurezza degli appaltatori, il controllo dell'applicazione delle norme antinfortunistiche, la gestione del coordinamento della sicurezza.
Reati Informatici e Trattamento Dati: la gestione dei dati personali dei condomini richiede protocolli per la protezione dei dati, la gestione degli accessi ai sistemi informatici, la prevenzione di data breach, l'implementazione di misure di sicurezza informatica.
La differenza fondamentale tra i due sistemi sta nel diverso approccio metodologico.
La Certificazione UNI 10801 ha il focus sulla persona, adotta un approccio person-centered che si concentra sulla qualificazione delle competenze individuali. Il processo di certificazione valuta la capacità del singolo professionista di gestire autonomamente le complessità dell'amministrazione condominiale.
Il Modello 231 ha il focus sull'organizzazione, adotta invece un approccio organization-centered che si concentra sulla strutturazione di sistemi organizzativi per la prevenzione dei rischi. Questo sistema si basa su:
Questo approccio riflette l'evoluzione dell'amministrazione condominiale verso forme societarie più complesse, che richiedono sistemi di governance strutturati per gestire la molteplicità di rischi e responsabilità.
Di seguito si riassumono sinteticamente alcune altre differenze sostanziali tra la Certificazione UNI 10801 e il Modello 231:
| Aspetto | Certificazione UNI 10801 | Modello 231 |
|---|---|---|
| Natura | Standard tecnico volontario | Obbligo di legge per società |
| Finalità | Qualificazione professionale individuale | Prevenzione reati e compliance aziendale |
| Soggetti | Amministratori persone fisiche | Enti dotati di personalità giuridica |
| Certificazione | Organismo terzo accreditato | Autovalutazione (con possibile certificazione volontaria) |
| Efficacia | Qualificazione professionale | Esimente dalla responsabilità amministrativa |
| Controlli | Mantenimento e rinnovo periodico | Organismo di Vigilanza interno |
| Sanzioni | Perdita della certificazione | Sanzioni pecuniarie e interdittive |
sistono al contempo anche alcuni elementi fondamentali che accomunano il Modello 231 con gli standard ISO. Entrambi i sistemi richiedono un impegno di direzione e organizzazione e un'analisi sistematica dei rischi, anche se con finalità diverse: il Modello 231 è finalizzato alla prevenzione dei reati, mentre la Certificazione UNI 10801 tende al miglioramento della performance.
Questa convergenza metodologica consente alle società di amministrazione condominiale di poter sviluppare sistemi integrati, adottando sia un Modello 231 che la Certificazione UNI 10801, ottimizzando così le sinergie tra diversi standard di compliance.
È importante però sottolineare che la certificazione UNI 10801 non è sostitutiva del MOG 231 per le società di amministrazione condominiale. I due strumenti operano su piani diversi e complementari:
La distinzione tra imprese individuali e società nell'amministrazione condominiale assume particolare rilevanza nell'applicazione dei due sistemi.
L’Amministratore Persona Fisica (Impresa Individuale) opera in un contesto di responsabilità diretta e personale, dove:
Le Società di Amministrazione Condominiale operano invece in un contesto di responsabilità organizzativa complessa, dove:
La certificazione UNI 10801 e il Modello 231 rappresentano due pilastri complementari su cui l'amministrazione condominiale moderna deve fondarsi, superando la concezione tradizionale per abbracciare un approccio sistemico e strutturato alla gestione professionale e dei rischi connessi a tale attività.
La strada verso l'eccellenza nell'amministrazione condominiale passa necessariamente attraverso l'integrazione intelligente di competenze professionali certificate e sistemi organizzativi strutturati, creando un nuovo standard di qualità e di riferimento per l'intero settore.
Per una consulenza specialistica, contattate lo Studio Legale Toppani Vecchiato.
La questione dell'abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio è spesso oggetto di contenzioso ed è quindi opportuno valutare i requisiti necessari per una valida delibera assembleare in materia.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale e immobiliare, presta assistenza anche in materia di abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio.
Una recente e importante pronuncia della Cassazione (sentenza n. 24976/2022) ha fatto chiarezza e stabilito che la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni di cui al D.Lgs. n. 192 del 2005, art. 16, comma 1 bis, e di cui alla L. n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'"an" e del "quomodo" della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell'efficienza energetica e dell'utilizzo di fonti di energia rinnovabili.
La Corte ha chiarito che occorre distinguere due situazioni:
Il singolo condomino può legittimamente rinunciare all'uso dell'impianto comune di riscaldamento per costituire un impianto autonomo, purché dimostri che:
Va poi precisato che l'articolo 1118 del Codice civile sancisce il diritto del condomino alla rinuncia dell'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma precisa anche che, a seguito del distacco, il condomino rimane obbligato a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto, salvo esonero con il consenso unanime di tutti i condòmini, nonché alla quota dei c.d. “consumi involontari”.
Per la dismissione dell'intero impianto centralizzato, la delibera assembleare deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il passaggio dall'impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini. Non è sufficiente una delibera con mero contenuto dismissivo/abdicativo.
In particolare, la Cassazione ha stabilito che la delibera deve prevedere:
La Corte ha precisato che non è sufficiente la sola previsione dell'installazione ad iniziativa dei singoli condomini degli impianti autonomi, in quanto essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella mera soppressione dell'impianto centralizzato.
Nel caso esaminato dalla sentenza, la delibera è stata dichiarata nulla proprio perché si limitava a disporre il mero profilo soppressivo dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l'impianto ritenuto più opportuno, senza alcun vincolo o indirizzo sui termini della conversione.
In conclusione, per una valida delibera di dismissione dell'impianto centralizzato occorre:
La sentenza fornisce quindi una guida chiara per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell'impianto centralizzato, indicando i requisiti necessari per una delibera valida ed efficace che tuteli sia il risparmio energetico sia i diritti dei singoli condomini.
La sentenza della Cassazione n. 24976/2022 rappresenta un punto di riferimento fondamentale per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Non è sufficiente una delibera generica o con semplice valore abdicativo: il documento deve avere un contenuto tecnico e prescrittivo, capace di garantire risparmio energetico, rispetto delle normative vigenti e tutela dei diritti dei singoli condomini.
Affidarsi a uno studio legale specializzato in diritto condominiale consente di redigere delibere conformi alla normativa e ridurre il rischio di impugnazioni o nullità.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, con l’esperienza dell’avvocato Andrea Toppani, offre consulenza mirata per la redazione, verifica e validazione delle delibere condominiali, assicurando piena conformità normativa e tutela dei condomini.
È frequente il caso di occupazione di spazi comuni o del portico condominiale con tavoli, sedie e dehors da parte di condomini o inquilini esercenti attività aperte al pubblico (bar, gelaterie, ristoranti, ecc.).
L’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale, presta consulenza anche nei casi di utilizzazione diretta di una parte comune condominiale.
Trattasi di argomento sul quale è opportuno fornire alcune indicazioni utili.
Ferme eventuali specifiche disposizioni contenute nel regolamento condominiale validamente adottato, l'uso delle parti comuni è disciplinato dall'art. 1102 c.c., che pone due limiti fondamentali:
Tuttavia, è bene sapere che i limiti all'uso delle parti comuni previsti dall'art. 1102 c.c. non sono direttamente applicabili all’occupazione del portico o dello spazio comune che sia gravato da pubblica servitù di uso o passaggio.
L'art. 1117 c.c. elenca le parti necessarie all'uso comune e, in genere, anche il regolamento condominiale offre un elenco, comprendendovi generalmente i porticati, le aree di sedime, di accesso o circostanti il fabbricato condominiale che possono prestarsi a essere utilizzati dagli esercenti per collocare tavolini, sedie o altre strutture al servizio della clientela.
Tuttavia, nei casi di portici o aree insistenti sulla pubblica via è possibile che tali aree siano gravate da servitù di passaggio o di uso pubblico.
È importante appurare e distinguere se l’area in questione sia gravata da semplice servitù di pubblico passaggio o dalla più invasiva servitù di uso pubblico, perché ciò ha rilevanti conseguenze sul potere concessorio della PA e sui poteri deliberativi assembleari condominiali.
La servitù di pubblico passaggio consente alla PA solo l'esercizio dei poteri volti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività, mentre l'uso pubblico comporta una più ampia gamma di utilizzazioni, inclusa la possibilità di autorizzare occupazioni per finalità commerciali (TAR Veneto sentenza n. 1344/2009).
L'amministrazione comunale può regolamentare l'uso delle aree ad uso pubblico contemperando interessi privati e pubblici. Una volta accertato l'uso pubblico, il regime pubblicistico prevale sulla natura privata dell'area e non sarà necessaria una previa verifica della proprietà dell'area, né il consenso del proprietario (TAR Campania-Salerno sentenza n. 400/2025).
Quindi, nei casi di uso pubblico la PA ha poteri più ampi rispetto alla mera servitù di passaggio, con riconoscimento al Comune del potere di:
In tema di uso pubblico di aree condominiali, le decisioni relative alla concessione in uso dell'area spettano all'ente pubblico comunale e non all'assemblea condominiale. L'uso dell’area e l’installazione di strutture funzionali all'esercizio di attività commerciali in tali aree sono soggetti al vaglio autorizzativo della pubblica amministrazione, configurandosi come forma di occupazione di suolo gravato da vincolo pubblicistico.
Pertanto, le delibere assembleari relative ad aree gravate da uso pubblico hanno natura meramente interlocutoria e non possono incidere o modificare il regime autorizzativo pubblicistico dell'area.
L'assemblea può esprimere un parere non vincolante, ma non può esercitare i poteri autoritativi spettanti al Comune, chiamato a contemperare gli interessi pubblici e privati coinvolti.
Le concessioni di occupazione di suolo pubblico sono, quindi, soggette alla c.d. discrezionalità amministrativa. In questo senso, i Comuni adottano solitamente appositi regolamenti, che possono anche prevedere il consenso assembleare all'occupazione dei plateatici come elemento di valutazione nell'ambito del procedimento amministrativo autorizzativo, ma, come anzidetto, la competenza decisionale finale spetta al Comune e le eventuali delibere assembleari autorizzative o di diniego non possono essere vincolanti o costitutive del diritto all'occupazione.
Come anzidetto la gestione pubblicistica del portico a uso pubblico spetta all'ente comunale, mentre l'assemblea mantiene competenze deliberative su tutti gli aspetti relativi alla conservazione, manutenzione e gestione interna del bene, purché non interferiscano con la sua destinazione pubblica. Le delibere devono essere assunte con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. a seconda della materia trattata.
In linea generale, è possibile individuare i seguenti aspetti concernenti la cosa comune ad uso pubblico sui quali l'assemblea condominiale mantiene una competenza deliberativa, pur nel rispetto della prevalente destinazione pubblicistica:
Non sussiste quindi alcun obbligo del Comune di provvedere alla manutenzione, ma soltanto il dovere di: (i) vigilare sulla manutenzione andando a segnalare ai proprietari le situazioni di pericolo idonee ad arrecare pregiudizio agli utenti; (ii) adottare misure opportune e necessarie pereliminare i rischi di pregiudizio e pericolo (ad es. chiudere la zona la transito).
Nei casi in cui il portico o l’area comune sia gravata, invece, da mera servitù di pubblico passaggio, l'assemblea avrà maggiori competenze deliberative e sarà chiamata a autorizzare l’occupazione dell’area, pur senza interferire con la sua destinazione a pubblico passaggio.
Infatti, la circostanza che sull'area privata insista una servitù di passaggio implica per l'amministrazione l'obbligo di richiedere il consenso del proprietario prima di rilasciare l'autorizzazione amministrativa all’esercente, poiché la servitù di passaggio non comporta automaticamente il diritto in capo alla PA di concedere a terzi l'utilizzo esclusivo dell'area gravata. Il condominio proprietario dell'area sottostante al porticato mantiene il diritto di opposizione all'occupazione non autorizzata delle parti comuni condominiali, anche quando queste siano soggette a servitù di passaggio pubblica o invalidamente autorizzate dalla PA senza il consenso del proprietario.
L'autorizzazione comunale per l'occupazione di suolo pubblico eventualmente rilasciata su area di proprietà privata condominiale risulta illegittima e deve essere revocata quando l'amministrazione non abbia acquisito il preventivo consenso del proprietario dell'area interessata.
Del resto l'amministrazione comunale, titolare di una servitù di pubblico passaggio su un area privata, può su di essa esercitare i soli poteri che siano rivolti a garantire e disciplinare l'uso generale da parte della collettività nell'ambito del pubblico interesse giustificativo della servitù medesima, e, pertanto, ove non sia espressamente consentito dal titolo, non può concedere al singolo usi eccezionali e particolari su porzioni di detto immobile.
Il Comune non può disporre di una servitù di passaggio a suo piacimento, aggravando la stessa con un diverso e maggiore uso del bene senza il consenso dei proprietari del fondo servente o del Condominio, dovrebbe prima avviare un procedimento amministrativo volto a dichiarare il carattere di "pubblico interesse" e “l’uso pubblico” dell’area che consenta di superare la necessità del consenso dei proprietari e del condominio compromessi nei propri interessi e diritti privatistici.
Infine, è bene sapere che l'occupazione stabile con tavolini e sedie di un'area comune richiede l'autorizzazione assembleare condominiale unanime e non a maggioranza, in quanto incide sui diritti individuali dei condomini sulle parti comuni.
Inoltre, l’art. 1117-ter c.c. richiede, per le modificazioni – anche parziali - delle destinazioni d'uso delle parti comuni: una maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti e del valore, specifiche formalità di convocazione e l'indicazione espressa delle parti comuni oggetto di modifica.
Fermo, ovviamente, il difetto assoluto di potere dell'assemblea condominiale di andare a incidere su aspetti riservati all’autorizzazione amministrativa all’esercizio dell’attività esternamente ai locali commerciali e riservata alla competenza comunale.
L’occupazione di spazi comuni o portici condominiali con tavoli, sedie e dehors richiede particolare attenzione sia agli aspetti civilistici sia a quelli amministrativi. La distinzione tra aree private, servitù di pubblico passaggio e uso pubblico è cruciale, poiché determina il grado di competenza dell’assemblea condominiale e le modalità di autorizzazione.
Gestire correttamente autorizzazioni, delibere assembleari e rispetto della normativa vigente consente di prevenire contenziosi e garantire una fruizione equilibrata degli spazi comuni da parte di tutti i condomini e soggetti coinvolti.
Chi desidera un supporto esperto nella gestione di queste situazioni può affidarsi all’avvocato Andrea Toppani, specializzato in diritto condominiale, per indicazioni pratiche e mirate che tutelino diritti e interessi di condomini, inquilini ed esercenti. Approfondimenti sulle tematiche di diritto condominiale sono disponibili per chi desidera maggior sicurezza nelle scelte operative.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato ha recentemente contribuito, con la partecipazione dell'Avvocato Andrea Toppani in qualità di relatore, al corso di alta formazione "Le Locazioni: Aspetti Giuridici e Fiscali", promosso da ANACI Padova. L'evento, articolato in due giornate, ha offerto ai professionisti del settore immobiliare un'analisi approfondita delle tematiche normative e operative che governano la materia.
L'intervento dell'Avv. Toppani si è concentrato sulla disamina delle strategie di gestione del rischio. L'approccio proposto ha illustrato un metodo strutturato per identificare le potenziali criticità, implementare misure preventive e gestire le controversie qualora si manifestino. Un tema che abbiamo analizzato in dettaglio nella nostra guida pratica ai rischi nelle locazioni.
Durante la sessione formativa sono state analizzate le fasi nevralgiche del rapporto locatizio. È stata data enfasi all'importanza delle verifiche preliminari sull'immobile e alla selezione del conduttore.
Successivamente, è stata esaminata la fase di redazione del contratto, momento fondamentale per la tutela del locatore, e le corrette procedure per la riconsegna dell'immobile. Infine, è stato fornito un inquadramento tecnico del procedimento di sfratto. Per chi volesse approfondire questo specifico iter, è disponibile il nostro articolo su come funziona la procedura di convalida di sfratto e rilascio.
La partecipazione a tali eventi di aggiornamento professionale conferma il costante impegno dello Studio Legale Toppani Vecchiato nell'approfondimento delle tematiche del diritto immobiliare e condominiale, al fine di offrire ai propri assistiti una consulenza sempre puntuale e qualificata.
