La questione dell'abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio è spesso oggetto di contenzioso ed è quindi opportuno valutare i requisiti necessari per una valida delibera assembleare in materia.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale e immobiliare, presta assistenza anche in materia di abbandono dell'impianto di riscaldamento centralizzato in condominio.
Una recente e importante pronuncia della Cassazione (sentenza n. 24976/2022) ha fatto chiarezza e stabilito che la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni di cui al D.Lgs. n. 192 del 2005, art. 16, comma 1 bis, e di cui alla L. n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'"an" e del "quomodo" della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell'efficienza energetica e dell'utilizzo di fonti di energia rinnovabili.
La Corte ha chiarito che occorre distinguere due situazioni:
Il singolo condomino può legittimamente rinunciare all'uso dell'impianto comune di riscaldamento per costituire un impianto autonomo, purché dimostri che:
Va poi precisato che l'articolo 1118 del Codice civile sancisce il diritto del condomino alla rinuncia dell'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma precisa anche che, a seguito del distacco, il condomino rimane obbligato a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto, salvo esonero con il consenso unanime di tutti i condòmini, nonché alla quota dei c.d. “consumi involontari”.
Per la dismissione dell'intero impianto centralizzato, la delibera assembleare deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il passaggio dall'impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini. Non è sufficiente una delibera con mero contenuto dismissivo/abdicativo.
In particolare, la Cassazione ha stabilito che la delibera deve prevedere:
La Corte ha precisato che non è sufficiente la sola previsione dell'installazione ad iniziativa dei singoli condomini degli impianti autonomi, in quanto essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella mera soppressione dell'impianto centralizzato.
Nel caso esaminato dalla sentenza, la delibera è stata dichiarata nulla proprio perché si limitava a disporre il mero profilo soppressivo dell'impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l'impianto ritenuto più opportuno, senza alcun vincolo o indirizzo sui termini della conversione.
In conclusione, per una valida delibera di dismissione dell'impianto centralizzato occorre:
La sentenza fornisce quindi una guida chiara per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell'impianto centralizzato, indicando i requisiti necessari per una delibera valida ed efficace che tuteli sia il risparmio energetico sia i diritti dei singoli condomini.
La sentenza della Cassazione n. 24976/2022 rappresenta un punto di riferimento fondamentale per amministratori e condomini che intendano procedere alla dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Non è sufficiente una delibera generica o con semplice valore abdicativo: il documento deve avere un contenuto tecnico e prescrittivo, capace di garantire risparmio energetico, rispetto delle normative vigenti e tutela dei diritti dei singoli condomini.
Affidarsi a uno studio legale specializzato in diritto condominiale consente di redigere delibere conformi alla normativa e ridurre il rischio di impugnazioni o nullità.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, con l’esperienza dell’avvocato Andrea Toppani, offre consulenza mirata per la redazione, verifica e validazione delle delibere condominiali, assicurando piena conformità normativa e tutela dei condomini.
