Le dinamiche del mercato immobiliare e le esigenze anche sociali che accompagnano l’abitazione hanno indotto il legislatore ad intervenire sui contratti immobiliari introducendo strumenti giuridici innovativi.
Trattasi di nuove fattispecie contrattuali intermedie, che presentano contemporaneamente sia elementi della compravendita che della locazione.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in materia condominiale e immobiliare, presta assistenza in materia di contratti immobiliari e di rent to buy.
Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione, secondo i dati dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare nel 2024 il numero delle compravendite è calato di circa l’8%, a causa dell’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane e delle difficoltà di accesso al credito. Mentre i prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono cresciuti ancora e sul mercato della locazione, la crescita della domanda ha comportato l’ascesa dei canoni.
Dai lavori preparatori alla Legge di Conversione del DL. “Sblocca Italia” n. 133/2014 introduttivo del Rent to buy emerge la volontà del nostro legislatore di introdurre nel nostro ordinamento una nuova tipologia contrattuale già in uso negli altri Paesi europei, al fine di fornire un nuovo strumento a costruttori o proprietari di immobili con urgenza in quanto è finalizzato a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari.
È chiaro che quale conseguenza del persistere di tale situazione di crisi registreremo ancora l'emergere di nuove forme contrattuali che rispondono alle mutate esigenze abitative e alle sfide economiche contemporanee, con l’obiettivo di garantire e favorire l’accesso alla casa abitazione di proprietà da parte della popolazione.
Un altro elemento è sicuramente il c.d. inverno demografico, unito alla tendenza a nuclei familiari più piccoli.
L'invecchiamento della popolazione italiana è un fenomeno demografico in rapida accelerazione, con implicazioni significative anche per il mercato immobiliare.
Così come l’aumento della domanda di abitazioni di dimensioni ridotte, adatti a nuclei familiari più piccoli, con spazi adattati alle esigenze degli anziani (assenza di barriere architettoniche, servizi di assistenza nelle vicinanze).
Senza dimenticare la frequente tendenza delle persone più anziane e economicamente più fragili a vendere la nuda proprietà, riservandosi il diritto di usufrutto, per continuare ad abitare nella propria casa traendo però immediata liquidità dalla vendita della nuda proprietà. I recenti dati raccolti dal Sindacato Cisl Pensionati recitano che in Italia vi sono circa 1,3-1,4 milioni di famiglie di anziani con reddito basso, ma che posseggono una casa di valore medio-alto (oltre 200mila euro). Il 21% delle famiglie di anziani ha risparmi bassi o nulli, ma una casa di valore.
Quindi le persone anziane hanno spesso bisogno di liquidità di denaro e per averla ricorrono alla vendita della nuda proprietà, riservandosi il diritto di usufrutto.
Un altro elemento è rinvenibile nelle nuove tendenze abitative che possiamo così riassumere:
- Unità abitative private associate a spazi comuni condivisi come lavanderie, sale hobby, spazi gioco
- Servizi collettivi autogestiti dai residenti
- Regolamenti interni specifici per la gestione partecipata degli spazi
- Integrazione di servizi sociali negli spazi condominiali
- Presenza di figure professionali di supporto (infermiere, medico, fisioterapista, ecc.)
- Spazi comuni destinati ad attività sociali e culturali
- Progetti di welfare di comunità
Tutti questi elementi di cambiamento (crisi immobiliare, inverno demografico, nuove tendenze abitative) hanno portato, in parte, e sicuramente porteranno a:
Ciò avrà conseguenze sul lavoro dell’amministratore, perché queste nuove forme contrattuali e dell'abitare richiederanno una gestione sempre più professionale ed evoluta da parte dell’amministratore condominiale, con competenze non solo tecniche e giuridiche, ma anche sociali e relazionali.
Quali ad esempio:
Una delle prime risposte del legislatore alle esigenze dettate dai cambiamenti che abbiamo descritto, è stata l’introduzione del contratto rent to buy.
In questo contesto di profonda innovazione, il rent to buy (in italiano: contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili ) è uno degli strumenti più interessanti e complessi che sono stati introdotti.
Il contratto rent to buy ha una struttura ibrida e bifasica, che combina elementi della locazione e della compravendita e richiede particolare attenzione nella gestione dei rapporti condominiali.
Il rent to buy è stato introdotto nell'ordinamento italiano con il Decreto Sblocca Italia e dall'art. 23 del D.L. n. 133/2014, come strumento contrattuale che prevede:
Successivamente alla sua introduzione nel Decreto Sblocca Italia 2014, il rent to buy è stato poi rilanciato dalla Legge di bilancio 2020 che ha introdotto la cartolarizzazione sociale.
Questo rilancio è una conferma della tendenza del legislatore verso questa tipologia di contratti.
Il motivo per cui nel 2020 il legislatore è intervenuto nuovamente ad incentivare il rent to buy ha carattere sociale.
I dati del ministero della Giustizia rivelano che sono stati vendute dal 2014 al 2023 in esecuzione immobiliare circa 450.000 prime case di abitazione, il 75% di questi immobili aveva un valore di stima inferiore a 115.000 euro. Dalla vendita forzata di un valore immobiliare complessivo stimato di 60 miliardi, sono stati ricavati soltanto 20 miliardi, con uno spreco di valore immobiliare per 40 miliardi, dovuto alla falcidia delle tempistiche e dei costi giudiziali (le c.d. prededuzioni).
Questo spreco si ripercuote sulle famiglie che rimangono indebitate pur avendo perso la casa di abitazione, divengono cattivi pagatori e non sono più bancabili.
La cartolarizzazione sociale mira a permettere al debitore sovraindebitato di stabilizzare la propria situazione economico/finanziaria con una prospettiva di riacquisto dell’immobile.
Il soggetto sovraindebitato ai sensi dell’articolo 2 del CCII (Codice della Crisi d’Impresa, la nuova legge fallimentare) è quel soggetto che non è in grado di adempiere alle proprie obbligazioni con regolarità e di pagare le rate del mutuo contratto per l’acquisto della propria abitazione.
Come noto questi soggetti possono accedere alla procedura di componimento della crisi da sovraindebitamento, che porterebbe normalmente alla liquidazione della propria unità immobiliare per soddisfare in tutto o in parte i propri creditori.
Con la Cartolarizzazione sociale, invece, il debitore sovraindebitato cede il proprio mutuo ipotecario, insieme alla proprietà dell’immobile ad una società veicolo creata per lo scopo specifico di gestire e valorizzare gli immobili acquisiti in seguito a procedure di recupero crediti deteriorati. Il debitore stipula poi con tale società (una SPV) un contratto di rent to buy che, alla scadenza prevede la possibilità di riacquistare il bene ceduto.
Il limite temporale per il riscatto è di quindici anni dalla data di acquisto dell’immobile da parte della società veicolo e il canone di locazione sarà parametrato non solo alla valutazione dell’immobile su cui grava il debito, ma anche alla capacità reddituale del debitore. Al termine del contratto, è prevista un’opzione di riacquisto.
L’obiettivo della norma è di offrire un sostegno concreto al debitore che non riesce ad onorare il pagamento delle rate del mutuo ipotecario sull’immobile utilizzato come abitazione principale adottando una soluzione che gli permette di tornare in bonis continuando a abitare nell’abitazione e dandogli la possibilità di riscattarla.
La cartolarizzazione sociale è la dimostrazione che il legislatore crede nel rent to buy, che, quindi, non è un intervento legislativo isolato, bensì reiterato nel tempo.
Quanto agli immobili in condominio, il rent to buy è diverso da locazione e leasing in cui conduttori non sono condomini.
Il legislatore ha scelto volutamente di non applicare al rent to buy la classica ripartizione degli oneri condominiali prevista per gli immobili in locazione, bensì di dare rilevanza al fatto che questa tipologia contrattuale è finalizzata all’acquisto dell’immobile, ritenendo quindi che al conduttore promissario acquirente dovessero essere posti a carico oneri maggiori rispetto alla c.d. piccola manutenzione” e al deterioramento d’uso.
Tant’è che il contratto rent to buy va trascritto quindi è opponibile erga omnes e anche al condominio.
Nel rent to buy concedente e conduttore sono condomini e per quanto riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione, si applica la disciplina prevista per l'usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 c.c., oltre all’art. 67 delle disposizioni attuative del c.c..
L’art. 1004 C.c., rubricato “Spese a carico dell'usufruttuario” prevede:
“Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria
della cosa sono a carico dell'usufruttuario”.
Quindi l’USUFRUTTUARIO è assimilabile all’UTILIZZATORE NEL RENT TO BUY.
L’art. 1005 C.c. rubricato “Riparazioni straordinarie” prevede invece:
“Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e
delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei
tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.
Quindi il NUDO PROPRIETARIO è assimilabile al CONCEDENTE NEL RENT TO BUY.
La distinzione tra riparazioni ordinarie e straordinarie, prevista relativamente ai beni immobili dall’art. 1005 C.c. in materia di usufrutto, riguarda la materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia: l'usufruttuario è responsabile per ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale, mentre il proprietario delle opere che incidono sulla struttura, la sostanza.
L'art. 67 disp. att. c.c. prevede poi che il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondano solidalmente per i pagamenti dovuti all'amministrazione condominiale.
Ma l'art. 67 disp. att. c.c., così come riformato dall'art. 21, L. 11.12.2012, n. 220, individua soprattutto i casi in cui il diritto di voto in assemblea spetta all'usufruttuario (3° co.) ovvero al proprietario (4° co.).
Deve essergli dato avviso e ha diritto di voto in assemblea l'usufruttuario, se si tratta di affari di ordinaria amministrazione o di godimento delle cose o dei servizi comuni. Il nudo proprietario va, invece, convocato per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria;
Non deve invece tenersi conto del richiamo che l’art. 67 disp att. C.c. fa degli artt. 985 e 986 C.c., in quanto tali disposizioni non sono da ritenersi applicabili al rent to buy, in quanto il decreto introduttivo non richiama espressamente tali disposizioni. Trattasi, della disciplina dell’usufrutto in materia di miglioramenti e addizioni, laddove è previsto che l'usufruttuario abbia diritto di voto in caso di opere di cui agli artt. 985 (miglioramenti) e 986 (addizioni) C.c. e che in questi casi l'avviso di convocazione debba essere comunicato anche all’usufruttuario stesso, oltre che al proprietario, in quanto è prevista la facoltà dell'usufruttuario di apportare miglioramenti e o addizioni e di ottenere un'indennità al termine del contratto.
È invece applicabile l’'art. 1006 C.c., che è espressamente richiamato dall’art. 23 DL n. 133/2014 introduttivo del rent to buy e dallo stesso art. 67 d.a.c.c.. Tale disposizione prevede che, in caso di rifiuto o ritardo ingiustificato del proprietario-concedente in rent to buy nell'eseguire le riparazioni di sua competenza, l'usufruttuario ha la facoltà di:
In contesto condominiale, qualora il nudo proprietario - concedente nel rent to buy si trovasse a votare ingiustificatamente contro a un’opera straordinaria necessaria con voto negativo determinante in termini di millesimi, l’usufruttuario conduttore potrebbe decidere di avvalersi della facoltà di cui all’art. 1006 c.c. decidendo di far eseguire tali riparazioni straordinarie a sue spese, salvo poi chiederne il rimborso al nudo proprietario-concedente.
Quindi va comunque convocato anche l’usufruttario-conduttore nelle assemblee in cui il diritto di voto spetta ai proprietari (e anche nelle assemblee successive inerenti alle medesime opere straordinarie), in modo che l'usufruttuario possa decidere se avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice civile, in via sussidiaria e sostitutiva del proprietario, andando a deliberare a favore della spesa straordinaria con una eccezione rispetto alla regola generale di ripartizione.
Ovviamente, è bene tenere a mente che, in ogni caso, la mancata convocazione di un condomino all'assemblea condominiale costituisce causa di annullabilità, e non di nullità, delle deliberazioni assunte in tale sede. Questo principio è oggi espressamente sancito dall'art. 1137 C.c. in combinato disposto con l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., che prevede che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Pertanto, decorsi 30 giorni dalla deliberazione assembleare o dalla sua notizia, non sarà più possibile far valere il vizio di annullabilità ai sensi dell’art. 1137, II° comma, C.c.
