Il ruolo dell'amministratore di condominio è in costante evoluzione, sempre più complesso e delicato. Le novità legislative e giurisprudenziali degli ultimi anni hanno introdotto significative modifiche nel panorama condominiale, rendendo fondamentale per gli amministratori un aggiornamento continuo.
Mantenendosi aggiornato sulle ultime novità e avvalendosi della consulenza di un legale esperto nella materia condominiale, l'amministratore potrà svolgere al meglio il proprio ruolo, garantendo la corretta gestione del condominio e la soddisfazione dei condomini.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in condominio e tutela della proprietà immobiliare, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata.
Passiamo ora brevemente in rassegna due delle più recenti e importanti novità legislative in materia di condominio.
Il Decreto Legislativo n. 28 del 4 marzo 2010, novellato dalla riforma Cartabia 2022, disciplina la c.d. mediazione civile e commerciale.
La mediazione è uno strumento alternativo al tradizionale percorso giudiziario per risolvere le controversie in sede stragiudiziale, ovvero fuori dal tribunale, dove le parti in conflitto, assistite dai rispettivi avvocati, cercano di raggiungere un accordo con l'ausilio di un terzo imparziale, il mediatore.
La mediazione è stata introdotta dal legislatore come filtro (facoltativo o obbligatorio a seconda delle materie oggetto di controversia) delle domande giudiziali al fine di ridurre il carico giudiziario e le cause pendenti.
Il procedimento di mediazione è obbligatorio per le controversie in materia condominiale e viene avviato da una delle parti mediante deposito di una domanda presso un organismo di mediazione autorizzato. Successivamente, il mediatore fisserà un incontro a cui la parte chiamata in mediazione sarà convocata a partecipare. Durante gli incontri dinanzi al mediatore, si cercherà di trovare un punto d'incontro e transazione.
I vantaggi della mediazione possono essere così riassunti:
Il D.Lgs. n. 149/2022 introduttivo della c.d. Riforma Cartabia ha modificato l’art. 71 quater disp. att. c.c., in tema di mediazione delle controversie condominiali.
Le controversie in materia di condominio rimangono soggette alla condizione di procedibilità del previo esperimento di un procedimento di mediazione, ma non è più necessaria la previa autorizzazione assembleare che autorizzi l’amministratore a promuovere o aderire al procedimento di mediazione non rientrante nelle materie di cui all’art. 1130 c.c..
Si rammenta, infatti, che l’art. 1130 c.c. indica le attribuzioni istituzionali spettanti all'amministratore a prescindere da specifici incarichi o poteri previsti dal regolamento o deliberati dell'assemblea. Segnatamente: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominioù;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.
Il nuovo art. 5-ter, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 introdotto dalla riforma, rubricato “Legittimazione in mediazione dell'amministratore di condominio” dispone che l'“amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
La riforma Cartabia ha poi previsto che il termine di durata della mediazione fissato in tre mesi sia “prorogabile di ulteriori tre mesi dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti” (art. 6 comma 1).
È importante ricordare che la domanda di mediazione interrompe la prescrizione della domanda giudiziale e impedisce la decadenza dal diritto azionabile al momento della comunicazione alle altre parti.
Sul punto, la riforma Cartabia ha inserito nell’art. 8, comma 2, la previsione che la parte istante può comunicare all’altra parte la domanda di mediazione già presentata dinanzi all’organismo di mediazione per favorire l’anticipazione degli effetti interruttivi e impeditivi di cui sopra, fermo l’obbligo dell’organismo di procedere alle formali convocazioni.
Tali aspetti sono particolarmente importanti, ad esempio, per valutare la tempestività di un’impugnazione della delibera assembleare condominiale, che ai sensi dell’art. 1137 C.c. va proposta nel termine di 30 giorni decorrenti dalla data dell’assemblea per i presenti, dissenzienti o astenuti, ovvero dalla la data di comunicazione del relativo verbale per gli assenti.
Anche l’impugnazione della delibera assembleare è soggetta alla condizione di procedibilità obbligatoria del previo esperimento della mediazione.
Il deposito della domanda di mediazione non ha effetti impeditivi del termine decadenziale di 30 giorni per l’impugnazione, tali effetti decorrono dalla comunicazione dell’avvenuto deposito della domanda da parte del condomino impugnante o dalla convocazione formulata dall’organismo al condominio chiamato in mediazione.
Quindi è importante che il condomino intenzionato ad impugnare una delibera assembleare abbia ben chiaro il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. e depositi quantomeno la domanda di mediazione in tempo utile affinché il condominio possa riceverne comunicazione entro i trenta giorni.
Dalla data del verbale conclusivo della mediazione decorrerà poi un nuovo termine di decadenza di trenta giorni.
