I bonus e Superbonus 110% hanno indubbiamente incentivato la riqualificazione energetica degli edifici, ma hanno anche comportato una serie di problematiche, soprattutto nei contesti condominiali.
A fronte di una domanda di manodopera cresciuta esponenzialmente in ragione degli incentivi fiscali, abbiamo assistito al moltiplicarsi di imprese dedite alla ristrutturazione di edifici, spesso improvvisate o prive di personale qualificato. Lo stesso vale per i tecnici coinvolti nelle ristrutturazioni, in qualità di asseveratori, progettisti o Direttore Lavori, la cui professionalità spesso è venuta meno per mancanza di competenza, omessa vigilanza o eccessivo carico di lavoro. Sono balzati alle cronache anche molteplici episodi di truffe ai danni dell’Erario, nei casi in cui privati, general contractor, asseveratori e tecnici hanno simulato l’esecuzione dei lavori incentivati.
I profili di responsabilità legati ai bonus edilizi, sismabonus, ecobonus, bonus facciate e superbonus coinvolgono, da un lato, il beneficiario dell’incentivo (il privato e il singolo condomino, non il condominio), e dall’altro, l’amministratore di condominio, i professionisti incaricati (asseveratori, progettisti o Direttore Lavori), fornitori o appaltatori e i cessionari dei crediti, anche in seguito ed eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate e di accertate irregolarità .
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in condominio e tutela della proprietà immobiliare, presta assistenza per le questioni bonus e superbonus 110 e in presenza di contratti di appalto per lavori di ristrutturazione e per l’esecuzione di opere edili presso privati o in condominio.
Molto brevemente, come noto il Superbonus è un’agevolazione fiscale che consente una detrazione del 110% delle spese sostenute per specifici interventi di:
Il Bonus facciate, invece, consiste in una minore detrazione d’imposta delle spese sostenute per interventi di recupero o restauro della facciata esterna di edifici situati in determinate zone. Trattasi di interventi che interessano le c.d. strutture opache, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, influenti dal punto di vista della trasmittanza termica.
Tali interventi possono essere eseguiti a costo zero da tutti i cittadini tramite:
Le problematiche legali piĂą comuni inerenti ai lavori legati ai bonus edilizi (scaduti o di imminente scadenza al 31.12.2024) possono essere:
I rischi conseguenti a tali problematiche per la parte committente dei lavori (il Condominio, i singoli condòmini o privati fruitori della detrazione), sono principalmente:
In caso di lavori eseguiti non a regola d’arte, incompleti, viziati o difformi a quanto pattuito, la parte committente potrà agire giudizialmente per la risoluzione del contratto d’appalto ai sensi dell’art. 1453 codice civile per grave inadempimento dell’appaltatore, chiedendo anche il risarcimento del danno subito.
In linea generale, in seguito alla risoluzione l’appaltatore sarà tenuto alla restituzione del compenso percepito in forza del contratto e potrebbe essere chiamato a risarcire anche il danno conseguente alla perdita anche parziale delle detrazioni fiscali.
Di recente il Tribunale di Roma, con sentenza del 13 febbraio 2024 n. 21607, ha dichiarato la risoluzione per inadempimento dell’appaltatore di un contratto di appalto avente ad oggetto la ristrutturazione di un condominio, condannando l’impresa al risarcimento dei conseguenti danni patiti dal condominio committente in conseguenza del mancato godimento del beneficio fiscale, ritenendo con criterio probabilistico che senza l’inadempimento il beneficio fiscale sarebbe stato conseguito.
Anche i professionisti incaricati (di verificare la fattibilità preliminare, o asseveratori, progettisti, Direttore Lavori) possono essere chiamati, a vario titolo, a rispondere civilmente di eventuali inadempienze, con conseguente risoluzione per inadempimento del contratto d’opera ai sensi dell’art. 1453 codice civile, con ripetizione del compenso e risarcimento del danno subito, anche con riferimento al danno da perdita del beneficio fiscale.
L’azione di garanzia contro i professionisti intellettuali ha natura contrattuale ed è soggetta al solo termine di prescrizione ordinario decennale.
Il Ruolo dell’Amministratore di Condominio nei Lavori Condominiali legati al Superbonus è preliminarmente quello di verificare le condizioni del fabbricato e l’effettiva possibilità di accedere a bonus e superbonus, individuando con l’ausilio di tecnici incaricati dall’assemblea gli interventi eventualmente necessari per integrare i presupposti previsti dalle normative.
In secondo luogo l’amministratore di condominio, consapevole degli obblighi fiscali e dei possibili profili di responsabilità in caso di loro inosservanza, dovrà predisporre e conservare tutta la documentazione condominiale, contrattuale e fiscale relativa ai lavori. Infatti, il condomino per avvalersi delle detrazioni fiscali in relazione ai contributi versati al Condominio per l’esecuzione dei lavori straordinari sull’edificio, chiederà all’amministrazione la documentazione da trasmettere all’Agenzia delle Entrate, quali ad es. la delibera condominiale di approvazione dei lavori, il riparto millesimale per individuare l’ammontare a carico del condomino, l’attestazione dell’amministratore dell’avvenuto versamento degli oneri condominiali, l’attestazione dei pagamenti eseguiti in modo tracciabile, ecc.
Pertanto, rientra nei doveri dell’amministratore condominiale effettuare tutti gli adempimenti a suo carico per consentire che il singolo condomino possa godere della detrazione fiscale.
L'amministratore che stipuli un contratto di appalto di lavori nell'interesse del condominio è poi qualificato come committente e spesso anche come responsabile dei lavori ai sensi dell'articolo 89 del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, in modo che il compenso straordinario dovuto per gli interventi legati ai bonus edilizi all’amministratore possa rientrare anch’esso in detrazione.
In assenza di una nomina specifica di altro professionista come responsabile dei lavori, tutte le responsabilitĂ ricadranno interamente sullo stesso amministratore committente, tra cui la valutazione dei rischi per la salute e la sicurezza in cantiere e ogni altro aspetto legato alla progettazione ed esecuzione delle opere.
Ovviamente, l’amministratore di condominio ha anche il dovere di verificare che i lavori straordinari siano eseguiti correttamente, a regola d’arte, e in conformità al contratto di appalto sottoscritto con la ditta esecutrice.
Qualora emergessero vizi, irregolarità , difformità anche su segnalazione dei singoli Condòmini, l’amministratore dovrà denunciarli immediatamente all’appaltatore e ai Tecnici per attivare le garanzie di legge e poter quindi chiedere, alternativamente: la riparazione, la riduzione del prezzo o risarcimento per equivalente del costo necessario per eliminare i vizi, oltre al risarcimento dei danni.
Sul punto è importante che l’amministratore sia consapevole delle tempistiche legate alla denuncia di vizi e difformità in materia di appalto.
In caso di responsabilità e di mala gestio, l’amministratore sarà tenuto al risarcimento del danno e potrà essere revocato dall’assemblea o in sede giudiziale in presenza di gravi irregolarità .
Il codice civile prevede una garanzia normale (art. 1667 c.c.) e una specifica garanzia per gravi vizi immobiliari (art. 1669 c.c.), soggette a differenti termini di decadenza per la denuncia e di prescrizione dell’azione giudiziale di garanzia.
L’art. 1667 c.c. che regola la garanzia per i “vizi normali” e difetti non gravi prevede due distinti termini entrambi obbligatori, in quanto il mancato rispetto anche di uno solo di essi comporta la perdita del diritto alla garanzia:
L’art. 1669 c.c. regola, invece, i vizi gravi, tali da compromettere il godimento, stabilità , la sicurezza o la durata di immobili (ad es. problemi strutturali, infiltrazioni, cedimenti, ecc.), prevedendo termini differenti di durata, decadenza e prescrizione:
In caso di controversie in materia di bonus edilizi, superbonus o di appalto di lavori in condominio o da parte di soggetti privati, è fondamentale rivolgersi ad un avvocato esperto in materia di condominio e di tutela della proprietà immobiliare, per ottenere una consulenza adeguata e per agire in giudizio con le giuste tempistiche.
Gli appalti per lavori di ristrutturazione con o senza Ecobonus, sia in condominio che in regime di appalto privato, presentano una serie di complessitĂ che rendono indispensabile una gestione legale attenta ed esperta a tutela dei committenti per prevenire, gestire e risolvere tempestivamente eventuali contenziosi.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto in condominio e tutela della proprietà immobiliare, presta assistenza per le questioni bonus e superbonus 110 e in presenza di contratti di appalto per lavori di ristrutturazione e per l’esecuzione di opere edili presso privati o in condominio.
