Le trattative volte all'acquisto o la vendita di un immobile sono un momento cruciale nella vita di una persona e delle famiglie, ma trattasi di operazioni spesso complesse, anche per i differenti interessi in capo all’acquirente, al venditore e anche all’agente immobiliare che ne cura l’intermediazione.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto avvocato immobiliarista è a disposizione per offrire una consulenza qualificata di primaria importanza in tutte le fasi di una transazione immobiliare, dalla messa in vendita fino al rogito notarile e oltre.
Innanzitutto, prima di mettere in vendita l’immobile e di conferire l’incarico a un’agenzia immobiliare è opportuno verificare di essere in possesso di copia del titolo di acquisto (l’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio al momento dell’acquisto coi relativi allegati, planimetrie, ecc.). In caso contrario sarà possibile farne richiesta al notaio rogante che ne rilascerà copia digitale.
È bene poi essere in possesso dei titoli abilitativi edilizi (permessi di costruire, permessi in sanatoria, ecc.) e verificare che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, ossia che quanto assentito e autorizzato dall’ufficio tecnico comunale sia corrispondente alla situazione di fatto del bene.
A tal fine, in caso di interventi eseguiti in abuso senza autorizzazione successivamente all’acquisto, sarà opportuno rivolgersi a un tecnico (Geometra o Architetto che sia) al fine di verificare la sanabilità delle opere.
In ogni caso, è consigliabile non nascondere all’agente immobiliare e al potenziale acquirente la presenza di abusi o la necessità di effettuare verifiche in tal senso. Ma soprattutto è opportuno astenersi dal dichiarare espressamente in sede di conferimento dell’incarico all’agenzia o all’acquirente che l’immobile è conforme se non se ne ha la certezza.
Inoltre, è bene munirsi dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), ossia della certificazione, rilasciata da un tecnico qualificato, descrittiva dell’immobile dal punto di vista dell’efficienza energetica, attribuendovi la relativa classe energetica. Infatti, vi è l‘obbligo di indicare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica negli annunci promozionali di vendita di qualsiasi edificio ai sensi del D.Lgs 192/05, pena l’irrogazione di sanzioni.
Sul punto è bene segnalare la portata innovativa della direttiva europea del 24 aprile 2024, n. 2024/1275 sull’efficientamento energetico (la c.d. Direttiva Case green), introdotta con l’obiettivo di rendere più efficienti dal punto di vista energetico gli immobili a livello europeo, riducendo le emissioni di gas serra degli edifici residenziali e commerciali.
L’Italia è chiamata a recepire la direttiva europea e a ridurre il numero edifici più energivori adottando un piano nazionale di ristrutturazione degli edifici.
La direttiva prevede standard minimi di efficienza energetica: gli edifici residenziali dovranno raggiungere almeno la classe energetica E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. Dal 2030 tutte le nuove costruzioni dovranno essere a zero emissioni.
Quindi, prima di mettere in vendita un immobile è necessario prestare attenzione alla sua efficienza energetica e/o valutare la necessità di eseguire ristrutturazioni o adeguamenti per rendere l’immobile vendibile o di maggior valore.
Generalmente il privato venditore conferisce incarico a un'agenzia immobiliare di trovare un acquirente per il suo immobile di mediazione.
Di solito il proprietario prende inizialmente contatto con l'agenzia immobiliare e le fornisce tutte le informazioni necessarie sull'immobile. L'agente immobiliare effettua una visita per valutare l'immobile e stimarne il valore di mercato.
Viene stipulato poi un contratto tra il venditore e l’agenzia immobiliare, chiamato incarico di mediazione, con il quale il venditore conferisce mandato a vendere specificando le condizioni di vendita (prezzo, caparra richiesta, ecc.) e dell'incarico (durata, modalità di promozione dell'immobile, misura della provvigione dovuta all'agenzia, ecc.).
Vi sono due tipologie di incarico:
Prima di firmare il contratto di mediazione, è consigliabile leggere attentamente tutte le clausole e, se necessario, farsi assistere da un legale. Oltre alla natura esclusiva o meno, solitamente l’incarico prevede al suo interno alcune clausole a cui prestare attenzione, quali:
Solitamente le agenzie immobiliari prevedono il versamento di una somma a titolo di penale in misura pari o prossima all’importo della provvigione. Sul punto è bene sapere che può essere considerata invalida o iniqua dal Giudice una clausola penale che preveda il pagamento al mediatore del medesimo compenso dovutogli in caso di procurata vendita. In tema di clausola penale, ai sensi dell’art.1384 codice civile il Giudice ha il potere di ridurre equitativamente la clausola penale ritenuta manifestamente eccessiva e sproporzionata.
ll mediatore avrà diritto alla provvigione quando la conclusione dell’affare abbia avuto luogo per effetto del suo intervento, come previsto dall’art. 1755, comma 1, codice civile.
La provvigione è dovuta indipendente dal conferimento di un incarico di mediazione vero e proprio, per il solo fatto che il mediatore abbia messo fruttuosamente in relazione i due contranti facendo loro concludere l’affare.
Al fine di poter ritenere concluso l’affare è però necessario che fra le parti messe in relazione dal mediatore si sia costituito per iscritto un vincolo giuridico che abiliti ciascuno dei contraenti ad agire legalmente per ottenere la vendita secondo le forme della c.d. l’esecuzione in forma specifica, ovvero per il risarcimento del danno derivante dalla mancata stipula della compravendita. Non è sufficiente, quindi, la sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto da parte dell’aspirante compratore, con accettazione del proprietario, essendo necessaria la stipula di un valido contratto preliminare di compravendita.
È necessario poi che l’attività svolta dall’agente immobiliare sia causalmente determinante per il buon fine dell’affare e costituisca antecedente fondamentale per la conclusione del contratto. Solitamente, per dimostrare l’attività svolta il mediatore fa sottoscrivere ai potenziali acquirenti (a volte anche al venditore) un “foglio visita” in sede di sopralluogo, a riprova del fatto di aver messo in relazione le due parti.
Spesso accade che le parti cerchino di eludere o evitare il pagamento della provvigione al mediatore andando a concludere l’affare autonomamente.
Tuttavia, il mediatore avrà diritto di chiedere la provvigione alle parti messe in contatto, anche dopo la scadenza del mandato, se dimostrerà di averle messe in relazione creando l’antecedente causale alla conclusione del contratto.
Nemmeno l’intervento di un secondo mediatore interrompe la causalità tra l’attività della prima agenzia e la conclusione dell’affare. In tal caso, se più mediatori contribuiscono all’accordo, entrambi avranno diritto a una porzione della provvigione ai sensi dell’art. 1758 codice civile.
Anche la conclusione dell’affare tra parti diverse da quelle originarie, a queste legate da vincoli di parentela, convivenza o amicizia, non farà venir meno il diritto alla provvigione da parte dell’agenzia immobiliare che abbia determinato l’affare.
L’ammontare della provvigione è di solito inserito nell’incarico di mediazione, nella proposta di acquisto o in separato accordo scritto tra il privato e il mediatore. In mancanza si applicheranno gli usi e le consuetudini affermatisi nella zona e solitamente raccolti dalla Camera di Commercio del territorio di riferimento.
La provvigione viene generalmente pattuita in misura percentuale rispetto al prezzo di vendita (generalmente il 3 %), però può diminuire in caso di elevato valore dell’affare o aumentare se il prezzo è contenuto.
Il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare ai sensi dell’art. 2950 codice civile.
L’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione, invece, nei seguenti casi:
Il primo momento che sancisce la conclusione di una trattativa di compravendita immobiliare è la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato anche "compromesso".
Con il preliminare, venditore e acquirente si impegnano reciprocamente per iscritto a stipulare, in futuro, un contratto definitivo di compravendita. In forza di tale vincolo contrattuale, nel caso in cui una delle parti non voglia rispettare l'accordo, l'altra potrà agire in giudizio per ottenere l'esecuzione del contratto.
Un contratto preliminare deve contenere:
È fondamentale poi registrare tempestivamente il contratto preliminare presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto preliminare presso l'Agenzia delle Entrate serve a rendere opponibile il contratto a terzi, a dargli data certa a maggiore tutela dalle parti.
Il costo per la registrazione di un contratto preliminare di compravendita è variabile, ma in linea generale si compone di:
Il contratto preliminare potrà anche essere trascritto. La trascrizione il contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ha l'effetto di "prenotare" gli effetti del contratto definitivo retroagendoli al tempo della trascrizione del preliminare, impedendo al venditore di vendere l'immobile a un terzo o che eventuali creditori del venditore possano rivalersi sull’immobile promesso in vendita.
l costi per la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di un contratto preliminare di compravendita aggiuntivi rispetto alla registrazione sono l'imposta ipotecaria (200 euro) e le tasse ipotecarie (circa 35 euro).
Da quanto sopra esposto emerge chiaramente come una trattativa di acquisto o la vendita di un immobile sia un’operazione complessa; per evitare di incorrere rischi o spiacevoli sorprese, è fondamentale farsi assistere da un avvocato esperto in materia immobiliare.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto avvocato immobiliarista è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in tutte le fasi di una transazione immobiliare.
