Gli altri condomini possono essere chiamati a pagare le spese condominiali altrui?
In linea generale la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale deliberare a maggioranza di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi.
Una ripartizione delle spese condominiali in deroga alla regola generale e alle tabelle millesimali regolarmente approvate richiede l'unanimitĂ .
Tuttavia, a determinate condizioni è possibile ripartire l'insoluto di altri condomini risultati incapienti. In questo scenario sorge una nuova obbligazione e il condomino tenuto al pagamento è il destinatario della nuova delibera di riparto.
Le condizioni rigorose che legittimano il riparto dell'insoluto per spese condominiali in capo agli altri condomini virtuosi sono le seguenti:
Quando il debito originario è sorto per un servizio particolare (ad esempio il riscaldamento centralizzato) cui non tutti i condomini partecipano, il riparto dell'insoluto deve seguire la stessa tabella speciale utilizzata per la spesa originaria, e non quella generale di proprietà .
Sarebbe infatti iniquo far contribuire all'insoluto generato da consumi di riscaldamento anche i condomini che non sono mai stati allacciati all'impianto centralizzato.
Come illustrato, il riparto dell'insoluto presuppone il previo esperimento dell'azione esecutiva verso gli ex condomini morosi e la dimostrazione della loro incapienza. Si tratta di un percorso che richiede tempo, anche anni, e che nel frattempo lascia il condominio esposto alle azioni esecutive del creditore, all'anticipazione delle spese legali necessarie per agire contro gli ex condomini e a una possibile paralisi gestionale per mancanza di liquiditĂ .
In attesa che maturino i presupposti per il riparto dell'insoluto, l'amministratore di condominio può convocare l'assemblea e chiedere di deliberare a maggioranza la semplice costituzione di un fondo cassa ad hoc.
La differenza con il riparto dell'insoluto è sostanziale: il fondo cassa deliberabile a maggioranza costituisce una provvista temporanea destinata alle spese di recupero del credito o al pagamento del creditore per evitare l'esecuzione, ma non imputa definitivamente il debito del condomino moroso ai condomini attuali. Si tratta quindi di un fondo cassa temporaneo.
Pertanto, in caso di effettiva urgenza di reperire risorse per la cassa condominiale, come nell'ipotesi di aggressione in executivis da parte di un creditore del condominio, è consentita una deliberazione assembleare a maggioranza finalizzata a sopperire all'inadempimento del condomino moroso mediante la costituzione di un fondo cassa, trattandosi non di un riparto definitivo dell'insoluto, ma di un'anticipazione di cassa volta a evitare danni maggiori, ferma restando la rivalsa nei confronti dei condomini morosi.
