Il fenomeno delle locazioni turistiche, dei bed and breakfast e degli affittacamere ha assunto negli ultimi anni dimensioni tali da porre con sempre maggiore frequenza il problema dei rapporti con il condominio. Molti regolamenti condominiali contengono divieti di destinazione delle unità immobiliari, ma spesso sono disposizioni vecchie, scritte quando queste forme di ospitalità non esistevano o erano marginali. Cosa si può fare, oggi, per limitarle o regolamentarle?
La prima distinzione è tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza in assemblea, può disciplinare soltanto l'uso delle cose comuni e non può imporre limiti alla destinazione delle proprietà esclusive. Il regolamento contrattuale, invece, è approvato all'unanimità da tutti i condomini, richiamato espressamente nei singoli atti di acquisto e può validamente comprimere i diritti dei proprietari sulle loro unità immobiliari, anche vietando determinate attività .
Se il vostro regolamento è stato approvato a maggioranza e contiene divieti di destinazione (attività alberghiera, commerciale, professionale) quelle clausole rischiano di essere nulle. Se invece è contrattuale, occorre verificarne la portata testuale.
La locazione abitativa, anche nella forma transitoria disciplinata dall'articolo 5 del decreto legislativo 431 del 1998, è una destinazione perfettamente coerente con la natura abitativa dell'immobile. Non comporta alcun mutamento di destinazione d'uso, né integra un'attività imprenditoriale o ricettiva. Un regolamento che vieti genericamente l'attività alberghiera o commerciale non tocca minimamente la locazione a studenti o professionisti con contratto registrato. Per introdurre un divieto di questo tipo servirebbe una modifica del regolamento all'unanimità , perché si andrebbe a limitare la facoltà di godimento del bene nella sua destinazione più naturale.
La locazione turistica è una locazione abitativa a tutti gli effetti, anche se di breve durata e con finalità turistica. Non è attività ricettiva.
Il B&B e l'affittacamere sono invece attivitĂ ricettive extralberghiere e richiedono generalmente una SCIA al Comune. La giurisprudenza della Cassazione ha avuto oscillazioni: ha escluso che il B&B comporti mutamento della destinazione a civile abitazione, ritenendo che una clausola regolamentare che si limiti a prescrivere l'uso abitativo non vieti automaticamente l'affittacamere, in assenza di un divieto espresso e specifico. In altre pronunce la Cassazione ha invece equiparato l'affittacamere all'attivitĂ commerciale, ritenendolo vietato laddove il regolamento escluda destinazioni di tipo commerciale.
In ogni caso, se il regolamento vieta la sola «attività alberghiera», il B&B e l'affittacamere potrebbero non ricadervi, perché la normativa nazionale distingue nettamente tra strutture alberghiere ed extralberghiere. Ovviamente la clausola che vieta l'attività alberghiera, se non approvata all'unanimità , è nulla nella parte in cui limita l'uso delle proprietà esclusive.
Se il condominio vuole davvero limitare o vietare queste attività , la strada è una modifica del regolamento approvata all'unanimità da tutti i condomini. La clausola va formulata in modo chiaro, specifico e analitico, indicando esattamente quali attività si intendono vietare — B&B, affittacamere, locazioni turistiche, sublocazioni a studenti, e così via — perché la giurisprudenza richiede che i divieti siano espressi e non suscettibili di interpretazione estensiva. Una volta approvata, la modifica andrebbe trascritta nei registri immobiliari e richiamata negli atti di compravendita, per renderla opponibile ai futuri acquirenti.
Vale anche la pena verificare se il Comune abbia già adottato regolamenti edilizi o urbanistici che limitano queste attività in zona residenziale: può essere un'alternativa o un complemento all'intervento condominiale.
Quanto alla regolarità amministrativa dell'attività (SCIA, autorizzazioni comunali), non esiste una norma che obblighi il condomino a depositare questi documenti presso l'amministratore. Tuttavia, l'amministratore ha il potere-dovere di curare l'osservanza del regolamento condominiale, e la Cassazione ha chiarito che per esercitare questo compito può agire anche senza una preventiva delibera assembleare. Ne discende che l'amministratore può legittimamente chiedere al condomino informazioni sulla natura dell'attività svolta e sulla sua conformità al regolamento, e il condomino ha un dovere di collaborazione che deriva dal rapporto condominiale. Se si vuole rendere questo obbligo automatico e preventivo, è opportuno inserirlo espressamente nel regolamento, sempre con delibera all'unanimità .
In caso di azione legale per ottenere l’adempimento di tale divieto regolamentare il Condominio si esporrebbe a una eccezione di nullità del regolamento nelle parti in cui comprime i diritti dei singoli sulle unità esclusive.
L’unica alternativa rispetto al regolamento contrattuale è verificare se dal punto di vista amministrativo la struttura ricettiva è in regola con la normativa della Regione Veneto, le leggi nazionali in materia e i regolamenti comunali.Â
Le locazioni turistiche sono soggette a regolamentazione specifica solitamente a livello regionale, generalmente l’avvio in forma imprenditoriale si presenta tramite il portale Suap del Comune con registrazione sul portale regionale per ottenere il codice identificativo e vanno rispettati i requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas/monossido). L’attivitĂ di Bed & Breakfast può anche essere gestita in forma familiare (non imprenditoriale) ma richiede comunque la presentazione di una SCIA e prevede precisi standard sui servizi minimi (cambio biancheria, pulizia, tipologia di colazione). In genere i Comuni regolamentano poi l'Imposta di Soggiorno prevedendo obblighi precisi per i gestori (registrazione e utilizzo del portale telematico comunale dell'imposta di soggiorno, pagamento dell'imposta, ecc.).Â
Non esiste un obbligo espresso di comunicare preventivamente all'amministratore l'avvio di un B&B o di un'attività di locazione turistica, tuttavia l'amministratore è legittimato a pretendere informazioni e può legittimamente chiedere al condomino informazioni sulla natura dell'attività svolta nell'appartamento e sulla sua conformità al regolamento e alla normativa vigente, e il condomino ha un dovere di collaborazione che discende dal rapporto condominiale. L’amministratore può, in caso di resistenza, valutare l’opportunità di rivolgere un esposto alla PA affinché sia verificata la regolarità dell’attività esercitata in condominio.
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di diritto condominiale e immobiliare.
