Guida sulle regole per approvare lavori straordinari, le maggioranze assembleari e i casi in cui un condomino può opporsi. Focus sui contenziosi più frequenti legati a rifacimento facciate, tetto, cappotto termico
Nel corso della vita di un Condominio, è normale che gli edifici e i loro impianti necessitino spesso di lavori di manutenzione per migliorare, nell’interesse comune dei condòmini, il godimento delle parti comuni. La legge ci aiuta anzitutto a individuare le parti dell’edificio che si presumono comuni, salvo che un titolo giuridico contrario ne attribuisca la proprietà esclusiva al singolo condòmino. L’elenco di cui all’art. 1117 c.c., comunque, non è esaustivo. In linea generale, sono parti comuni quelle che, per le loro caratteristiche e funzioni, servono necessariamente a un uso comune, come le facciate, i portoni di ingresso, i tetti, i cortili; installazioni come gli ascensori, gli impianti idrici e fognari e gli impianti di riscaldamento centralizzato si presumono pure di uso comune, questi ultimi fino al punto di allaccio con le singole unità condominiali.
Tradizionalmente gli interventi manutentivi sono classificati in lavori di ordinaria e di straordinaria manutenzione.
In linea generale, sono considerati ordinari i lavori di manutenzione prevedibili, economicamente non particolarmente rilevanti, per esempio: la revisione periodica dell’ascensore; la sostituzione di lampadine, citofoni, impianti, serrature, vetri, la pulizia del vano scale e dell’atrio. Anche per questi interventi di modesta entità economica è richiesta l’approvazione dell’assemblea di condominio, con delibera che è valida se approvata da almeno metà degli intervenuti in assemblea, che rappresentino, con i loro millesimi, almeno un terzo del valore complessivo dell’edificio (Art. 1136, c. 3, c.c.)
È evidente, però, che convocare l’assemblea per approvare ogni minima microriparazione e relativa spesa non sarebbe affatto pratico. Perciò risponde ad una logica di celerità ed efficienza della gestione condominiale, la possibilità, per l’amministratore, di decidere direttamente e in piena autonomia alcuni interventi di ordinaria amministrazione, con i relativi obblighi di spesa: si pensi ad esempio alla sostituzione delle lampadine esistenti nelle parti comuni dell’edificio. Interventi di questo tipo non hanno bisogno di ricevere l’approvazione dell’assemblea e, in quanto provvedimenti presi nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, sono vincolanti per tutti i condòmini, come si ricava dal combinato disposto degli artt. 1133 e 1130, c. 1, n. 4 c.c. è fatto salvo, naturalmente, l’obbligo per l’amministratore di rendere conto della sua gestione alla fine di ciascun anno.
Le opere di straordinaria amministrazione, invece, riguardano grandi interventi di manutenzione o ristrutturazione. Senza pretesa di esaustività, tra di esse si possono annoverare la sostituzione della caldaia del riscaldamento centralizzato, il rifacimento del tetto o della facciata, la realizzazione di un cappotto termico, il rinforzo delle fondazioni, il cambio del motore o della cabina dell’ascensore, la rimozione di cornicioni o di parti di facciate pericolanti, la riparazione della fognatura. Non vanno dimenticati neppure i lavori di riparazione dovuti a danni subiti da eventi naturali anche fortuiti, come un incendio, una grandinata, una tromba d’aria o la caduta di un fulmine.
Qual è però il criterio che permette di distinguere tra atti ordinari e atti straordinari, con le conseguenze a ciò connesse? Secondo la Corte di Cassazione il criterio per distinguere risiede nella "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni. In pratica: se si tratta di piccoli interventi di gestione quotidiana, l'amministratore può procedere senza il voto dell'assemblea; se invece i lavori comportano spese rilevanti o interventi che vanno oltre la normale manutenzione, serve sempre una delibera assembleare. Questo vale, sottolinea la sentenza, persino per i lavori imposti da sopravvenienze normative: se sono imprevisti e comportano un onere economico rilevante, necessitano comunque di delibera autorizzativa dell'assemblea.
Verrà di seguito svolta una rassegna casistica delle maggioranze necessarie per approvare in assemblea ciascuna tipologia di lavoro straordinario, con l'avvertenza che le maggioranze si intenderanno sempre riferite all'assemblea in seconda convocazione, come è più frequente che l'assemblea deliberi nella prassi.
Maggioranza richiesta: art. 1136, comma 3, c.c. voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (cd. teste) che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi).
Maggioranza richiesta: art. 1136, comma 4, c.c., voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Maggioranza richiesta: art. 1135, comma 1, n. 4, e art. 1136, commi 3 e 4, c.c., se i lavori imposti dalla nuova legge sono economicamente rilevanti e non rientrano nella normale manutenzione, serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi). Se invece sono di modesta entità, basta la maggioranza semplice (un terzo del valore).
Maggioranza richiesta: art. 1120, comma 1, e art. 1136, comma 5, c.c., voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).
Maggioranza richiesta: art. 1120, comma 2, c.c., voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Le varianti alle opere di manutenzione straordinaria appaltate dal condominio devono comunque essere autorizzate dall'assemblea, non rientrando questo potere tra le attribuzioni dell'amministratore. L’amministratore non ha un potere di spesa così ampio.
Condizione indispensabile e stabilita dalla legge per poter validamente approvare lavori straordinari in condominio - intesi, come abbiamo visto, sia come opere di manutenzione straordinaria che come innovazioni - è la costituzione del fondo speciale. L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. impone all'assemblea di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, contestualmente alla delibera che li approva. Se i lavori sono eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento (c.d. SAL), il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Operativamente, si ritiene che sia obbligo dell’amministratore - prima ancora dell’affidamento dei lavori – obbligare i condomini a versare le somme necessarie per coprire il corrispettivo dovuto all’appaltatore, eliminando alla radice il rischio che, una volta conclusa l’opera, emergano inadempienze o mancanze di liquidità. Il fondo speciale costituisce un accantonamento preventivo, destinato a garantire la provvista necessaria per l’esecuzione dell’opera straordinaria approvata. All’indomani della riforma del 2012, è sembrato che il fondo dovesse necessariamente essere già costituito in concreto prima dell’esecuzione dei lavori. Tale soluzione rischiava, tuttavia, di paralizzare l’inizio dei lavori a fronte della morosità anche di un solo condomino, ed ecco spiegato l’intervento correttivo della l. 21 febbraio 2014, n. 9, che ha aggiunto la possibilità di costituire il fondo speciale ‘per fasi’, progressivamente, in base allo stato di avanzamento dei lavori.
L’opinione prevalente impone l'allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all'ammontare dei lavori” o la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei lavori. Il fondo speciale può dirsi quindi costituito solo quando i singoli condomini abbiano accreditato le somme a favore della gestione condominiale nel conto corrente che deve essere obbligatoriamente attivato dall’amministratore, ex art. 1129, comma 7, c.c. La semplice contabilità separata non basta, perché non offre alcuna garanzia reale di copertura finanziaria.
La legge non indica espressamente quale sia la sanzione per una delibera che approva lavori straordinari senza costituire il fondo speciale. La giurisprudenza prevalente sostiene che una delibera siffatta sia radicalmente nulla, non semplicemente annullabile.
Una parte della dottrina, invece, interpreta la norma con meno rigore, ritenendo eccessiva la sanzione della nullità sostenendo che la delibera adottata in difetto di fondo speciale sia semplicemente annullabile, e che si debba agire secondo le regole ordinarie dell’art. 1137 c.c. per l’impugnazione delle delibere annullabili. Secondo questi autori, la costituzione del fondo non sarebbe una condizione di validità, ma piuttosto una condizione di efficacia della deliberazione, sanabile mediante una successiva integrazione assembleare – purché, comunque, essa avvenga prima dell’inizio effettivo dei lavori.
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