L’attività dell’agenzia immobiliare si colloca nell’ambito della mediazione disciplinata dagli articoli 1754 e seguenti del Codice civile. È mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. La provvigione è dovuta da ciascuna parte quando l’affare si conclude per effetto dell’intervento del mediatore.
Lo Studio Legale Toppani Vecchiato, in persona dell’avvocato Andrea Toppani, quale esperto avvocato immobiliarista, è a disposizione per offrire una consulenza qualificata in materia di intermediazione immobiliare, a favore dei contraenti e dei mediatori.
L’attività di mediazione immobiliare è riservata a soggetti in possesso dei requisiti previsti dalla legge n. 39 del 1989. Tra questi rientrano la formazione professionale e il superamento dell’esame di idoneità, oltre ai requisiti personali e morali stabiliti dalla legge.
Il ruolo degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso dall’art. 73 del d.lgs. n. 59 del 2010. La soppressione non ha però eliminato l’obbligo di abilitazione: l’esercizio dell’attività richiede la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività alla Camera di commercio, con iscrizione dei dati nel Registro delle imprese o nel REA. I richiami normativi al ruolo devono oggi intendersi riferiti a tali iscrizioni (art. 73 d.lgs. n. 59/2010).
La regolarità dell’iscrizione non è un adempimento meramente amministrativo. L’art. 6 della legge n. 39 del 1989 stabilisce che hanno diritto alla provvigione soltanto gli iscritti. La giurisprudenza conferma che il principio opera anche dopo la soppressione del ruolo e riguarda la mediazione atipica o unilaterale, nonché l’attività di procacciamento oneroso avente a oggetto immobili, anche se occasionale (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 762 del 2014; Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 9814 del 2023).
La mancata iscrizione esclude quindi il diritto al compenso e può comportare la restituzione delle somme eventualmente percepite.
Nelle agenzie organizzate in forma societaria, l’attività tipica di mediazione deve essere svolta da soggetti abilitati. I collaboratori non iscritti possono svolgere attività accessorie e strumentali, come i contatti organizzativi o l’accompagnamento alle visite, ma non devono compiere atti di mediazione con rilevanza esterna per conto dell’agenzia (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 24051 del 2022).
L’art. 1755 c.c. collega la provvigione a due presupposti: la conclusione dell’affare e il rapporto causale tra l’affare e l’intervento del mediatore.
Per conclusione dell’affare non si intende necessariamente la stipula del rogito. È sufficiente che tra le parti si costituisca un vincolo contrattuale e giuridico idoneo che obblighi le parti a contrarre la compravendita, consentendo l’azione per l’esecuzione in forma specifica della compravendita (ossia ottenere una sentenza che produca gli steddi efeftti di una stipula dinanzi al notaio) o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato programmato. In questa prospettiva, un contratto preliminare completo e validamente concluso può far sorgere il diritto alla provvigione anche se il definitivo non viene successivamente stipulato.
Occorre però distinguere il preliminare vero e proprio dal cosiddetto “preliminare di preliminare”, come la mera proposta di acquisto che impegna alla firma di un successivo preliminare o compromesso. Quest’ultimo può essere valido come accordo preparatorio, ma non è di regola sufficiente a far maturare la provvigione quando si limita a disciplinare le successive fasi della formazione del contratto e non consente di agire per l’esecuzione specifica della vendita. È quindi necessario esaminare il contenuto effettivo dell’accordo, senza fermarsi al titolo attribuito dalle parti o al modello utilizzato (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 34850 del 2023; Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 31431 del 2023).
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge solo quando la condizione si verifica. Le parti possono inoltre stabilire contrattualmente un momento diverso per il pagamento o per la maturazione del compenso.
Non è indispensabile un incarico scritto. La mediazione può risultare anche dall’accettazione dell’attività dell’agenzia e dal vantaggio concretamente ricavato dalla parte. In assenza di documentazione contrattuale, tuttavia, sarà necessario provare sia l’attività svolta sia il nesso causale con l’affare concluso.
La semplice segnalazione o il primo contatto sono sufficienti se tale attività è un antecedente causalmente rilevante della conclusione dell’affare. Se, dopo trattative fallite, le parti concludono autonomamente un’operazione nuova e non collegata alla precedente, la provvigione può essere esclusa (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 31187 del 2024).
Quando più mediatori contribuiscono alla conclusione dello stesso affare, ciascuno può avere diritto a una quota della provvigione ai sensi dell’art. 1758 c.c. art. 1758 c.c..
Non è però sufficiente che più agenzie abbiano mostrato lo stesso immobile o abbiano avuto contatti con le medesime parti. È necessario che gli interventi siano concausalmente collegati alla conclusione dell’affare: ciò può avvenire attraverso una cooperazione concordata oppure mediante attività autonome, purché ciascun mediatore si sia utilmente giovato dell’attività dell’altro.
La quota deve essere rapportata all’importanza e all’efficienza causale dell’opera prestata. Se invece la seconda trattativa è del tutto autonoma e non trae utilità dalla prima, non sussiste un concorso ai sensi dell’art. 1758 c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16157 del 2010.
L’art. 1759 c.c. impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze conosciute, o conoscibili con la diligenza professionale richiesta, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.
L’obbligo comprende, in particolare, le informazioni sulle circostanze che potrebbero indurre una parte a non concludere il contratto o a concluderlo a condizioni diverse. Nel settore immobiliare possono assumere rilievo le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, le ipoteche, i pignoramenti, la regolarità edilizia e urbanistica, l’agibilità, la provenienza da donazione e le prestazioni energetiche dell’immobile.
Il mediatore non è, di regola, un tecnico o un notaio e non è tenuto, in assenza di uno specifico incarico, a svolgere ogni possibile indagine tecnico-specialistica presso la pubblica amministrazione. Deve però acquisire e comunicare le informazioni che rientrano nella normale diligenza professionale, evitare dichiarazioni non verificate e rendere esplicita l’eventuale natura incontrollata della notizia fornita.
La mancata informazione su irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate può comportare la responsabilità risarcitoria dell’agenzia, quando la circostanza era nota o conoscibile con l’ordinaria diligenza.
L’inadempimento può incidere anche sulla provvigione. La parte interessata può chiedere il risarcimento dei danni e, nei casi in cui l’omissione informativa sia giuridicamente rilevante, opporsi alla richiesta di pagamento o domandare la restituzione del compenso già corrisposto.
Per ridurre il rischio di contestazioni, l’agenzia dovrebbe verificare e documentare la propria abilitazione, identificare i soggetti che svolgono attività con rilevanza esterna, utilizzare moduli chiari (incarico di mediazione, fogli visita, proposte d’acquisto, contratto preliminare, ecc,) e indicare con precisione il momento di maturazione della provvigione. È inoltre opportuno raccogliere la documentazione disponibile sull’immobile, segnalare per iscritto le criticità conosciute o conoscibili e distinguere le informazioni verificate dalle dichiarazioni rese dal venditore o da altri soggetti, specie con riferimento alla regolarità urbanistico catastale dell’immobile.
La provvigione non remunera una mera attività di presentazione commerciale: presuppone un intervento abilitato, causalmente rilevante e conforme agli obblighi di correttezza e informazione. Allo stesso tempo, la responsabilità dell’agenzia deve essere valutata in concreto, tenendo conto dell’incarico ricevuto, delle informazioni disponibili e della diligenza professionalmente esigibile nel momento in cui l’affare viene concluso.
L’Avv. Andrea Toppani è a disposizione per fornire consulenza in materia di diritto immobiliare.
